今年以來，土地出讓政策相比2018年有所放寬，土地供應增加，房企積極拿地。

機構數據顯示，截至目前，50個大中城市合計出讓土地4.19萬億元，同比增長17.6%。多數房企為加快周轉，積極推盤，樓市庫存處于高位。從同比數據看，庫存規模已連續12個月增長。

土地市場高位運行

中原地產研究中心統計數據顯示，2019年以來，土地出讓金額整體保持高位。截至12月26日，50個大中城市合計出讓土地4.19萬億元，同比增長17.6%。其中，34個城市土地出讓金額同比上漲，占比達68%；32個城市土地出讓金額超過500億元，14個大中城市土地出讓金額超過千億元，刷新歷史同期紀錄。

分城市看，杭州土地出讓金額居前，合計2787億元，同比增長11.47%。上海合計出讓土地1942.21億元，同比增長4.4%。蘇州出讓土地金額合計1792.47億元，同比增長33.05%。此外，武漢市、北京市、廣州市、南京市、重慶市土地出讓金額均超過1500億元。

分季度看，土地市場二季度明顯沖高，三季度有所降溫，但整體依然高位運行。50個大中城市合計土地出讓金額超過4萬億元，創歷史同期紀錄。三季度，一系列政策收緊了開發商資金，對土地市場整體成交溢價率產生一定影響。

值得注意的是，部分一二線熱點城市，近期土地出讓條件比此前有所放寬，不限價地塊土地供應有所增加。

易居研究院指出，2020年全國房企土地購置均價預計將小幅上漲，漲幅在2%左右。2020年樓市整體仍處于下行周期，開發商資金相對緊張，購地謹慎態度不會改變。

房企積極拿地

臨近年末，不少房企積極拿地。年底促銷加速回款，使得房企整體資金緊張局面有所緩解。部分企業計劃2020年加大土地儲備。從市場變化情況看，第二梯隊房企搶地堅決。

中原地產首席分析師張大偉指出，今年以來多地政府的土地出讓政策有所放寬。從全國范圍看，相比2018年嚴格的土地出讓限制，今年以來限制條件普遍減少。多數城市的土地限價、土地保證金、土地配套保障房等方面的限制條件有所放寬。在這種情況下，疊加部分城市限價政策的微調，開發商拿地積極性有所提高。從房企角度看，為了發展規模，需要補充土地儲備。

張大偉指出，房企在不同地區的銷售出現分化，在不同地區拿地積極性和拿地價格也會出現分化。預計未來房企對非優質土地的定價將下調。優質土地仍是爭搶重點。對一二線城市而言，即使調控政策依然嚴格，但房企為了加大銷售額，依然會集中拿地。

三四線樓市相對低迷。房地產企業把更多資金投入到一二線城市。這也是一二線城市土地市場升溫的主要原因。三四線城市在土地市場成交額下降的情況下，不排除會出現政策微調，以人才落戶為代表的樓市政策力度可能加大。

庫存連續12個月增長

不少房企為加快周轉，積極推盤，但樓市庫存也被推向高位。

易居房產研究院最新發布的《中國百城庫存報告》指出，截至11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存（取得預售許可證但沒有出售的住宅項目）總量為47359萬平方米，環比增長1.9%，同比增長5.7%。從同比數據看，當前庫存規模已連續12個月正增長，庫存壓力加大。對比歷史數據，當前庫存規模大致相當于2017年4月份的高位水平。

2019年11月份，100個城市新建商品住宅供應量為5717萬平方米，而成交量為4814萬平方米，呈現“供大于求”的態勢。9月份和11月份，房企密集推盤，供應明顯放量，而成交量表現較弱，庫存數據自然容易增長。

從去化周期看，2019年11月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.4個月。該數值相比10月份的9.1個月已明顯增加。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，11月份全國百城庫存呈現小幅上升態勢，這和近期供應放量等因素有關。2018年百城庫存就步入上行通道。這使得去庫存的壓力加大。

嚴躍進指出，短期看，去庫存任務更多會落在房企身上。預計今年年底以及明年第一季度，“降價促銷去庫存”或成為房企經營的關鍵詞。(來源： 中國證券報·中證網)

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