近日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，各地因城施策，陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)約380次。各地優(yōu)化調(diào)控政策有什么特點(diǎn)？下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何？

樓市調(diào)控多點(diǎn)發(fā)力

今年以來，切實(shí)防范化解風(fēng)險(xiǎn)，成為房地產(chǎn)政策調(diào)控的主要內(nèi)容。一方面，多部門進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金支持力度；另一方面，需求端側(cè)重降低購(gòu)房成本，各地在房貸利率調(diào)整、公積金支持政策、二手房服務(wù)簡(jiǎn)化、優(yōu)化限購(gòu)、購(gòu)房補(bǔ)貼等多方面精準(zhǔn)施策。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)已有超40個(gè)城市調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。隨著6月20日中國(guó)人民銀行下調(diào)5年期以上LPR利率至4.2%，部分城市下調(diào)房貸利率的預(yù)期仍在。今年以來，洛陽、青島等10余個(gè)城市通過優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例等方式放松了信貸政策，以期帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向上健康發(fā)展。6月初，青島降低非限購(gòu)區(qū)域首付比例，居民置業(yè)情緒回暖、市場(chǎng)活躍度提升。熱點(diǎn)城市非核心區(qū)的限制性政策或進(jìn)一步放開。

從住房公積金政策來看，與此前公積金提取存在一定局限性相比，今年以來已有超百個(gè)地方出臺(tái)提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、允許公積金支付首付款、支持“商轉(zhuǎn)公”貸款、提高租房提取公積金額度等政策，通過盤活公積金進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求釋放。

“從政策效果上看，信貸政策進(jìn)一步放松有利于降低購(gòu)房置業(yè)成本，對(duì)于促進(jìn)購(gòu)房需求釋放產(chǎn)生了一定積極作用。”中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，仍需疊加更多供需兩端支持政策，才能更好發(fā)揮政策效果。

自支持房企融資的“第三支箭”射出，已有招商蛇口、保利發(fā)展、福星股份、陸家嘴、中交地產(chǎn)、大名城等多家上市房企股權(quán)融資獲交易所批準(zhǔn)同意，募集資金總額約350億元，多數(shù)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和保交樓。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正逐步走出融資困境，房企再融資獲批將利于幫助企業(yè)穩(wěn)定地拿地、開工、建設(shè)，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的有序交付也會(huì)起到積極作用。

總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)

上半年，各地因城施策提高政策精準(zhǔn)度，更好滿足了居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)商品房銷售面積為5.95億平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額為6.31萬億元，增長(zhǎng)1.1%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)3.7%。

具體來看，一季度，在前期積壓需求釋放、政策顯效等因素作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度回升，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“小陽春”行情。二季度，前期積壓購(gòu)房需求釋放完畢，市場(chǎng)明顯降溫。

從需求結(jié)構(gòu)來看，上半年改善性住房需求仍為市場(chǎng)重要支撐，多個(gè)城市中高總價(jià)段成交套數(shù)占比提升。北京、上海、成都、蘇州等城市中高端住宅產(chǎn)品成交套數(shù)增長(zhǎng)較快，市場(chǎng)保持一定活躍度。對(duì)比來看，上半年二手房市場(chǎng)活躍度好于新房，二季度市場(chǎng)預(yù)期同步減弱。

不過，土地拍賣市場(chǎng)存在冷熱不均的情況。核心城市土地拍賣保持一定熱度，部分城市土地拍賣表現(xiàn)冷淡。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海、杭州、合肥地價(jià)上限成交占比均在五成以上，北京、杭州部分地塊創(chuàng)下近幾年土地參拍企業(yè)數(shù)量記錄；廣州、青島、濟(jì)南、天津、福州核心區(qū)地塊企業(yè)參與度高，而非核心區(qū)地塊多以底價(jià)成交，板塊間分化明顯；無錫、鄭州、長(zhǎng)春普遍以底價(jià)成交，土地拍賣情緒不高。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示，一季度前期積壓的購(gòu)房需求集中釋放，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所改善，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸常態(tài)化運(yùn)行，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。未來，房地產(chǎn)開發(fā)投資還會(huì)處于低位運(yùn)行。但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整逐步到位，房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)逐步回到合理水平。

有專家表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)新階段，各方可將精力從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”轉(zhuǎn)變，推動(dòng)住宅開發(fā)從單一走向多元，推動(dòng)產(chǎn)、住、城融合，著眼行業(yè)未來發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

政策將進(jìn)一步優(yōu)化

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開企業(yè)座談會(huì)。會(huì)議指出，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用。

標(biāo)普信評(píng)報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的瓶頸在于需求不足，需求的回暖更多取決于經(jīng)濟(jì)、人均收入水平和居民對(duì)未來預(yù)期的改善。“只有當(dāng)居民的就業(yè)和收入能夠?qū)?gòu)房起到實(shí)質(zhì)性支撐作用，紓困政策才能真正起效。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。“除了各種政策不斷推動(dòng)樓市回穩(wěn)向好外，還需要形成良好的市場(chǎng)預(yù)期，助推住房剛性需求和改善性需求釋放。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池說。

李宇嘉表示，未來政策導(dǎo)向是滿足和釋放需求，比如滿足新市民、年輕人先租后買的需求；盤活存量提高供應(yīng)效率并匹配需求，包括城中村改造、老舊小區(qū)改造、縣域鎮(zhèn)域房屋改造，解決發(fā)展不協(xié)調(diào)、不充分的問題；打造好房子、好小區(qū)、好社區(qū)，滿足美好人居需求。

趙秀池認(rèn)為，各地應(yīng)結(jié)合多子女政策、人口引進(jìn)政策，適當(dāng)放寬限購(gòu)政策。比如，進(jìn)一步降低房貸首付款比例和房貸利率，允許存量固定利率房貸轉(zhuǎn)為基于LPR的浮動(dòng)利率房貸。

張波預(yù)計(jì)，下半年，房地產(chǎn)調(diào)控將進(jìn)一步優(yōu)化，熱點(diǎn)城市限購(gòu)放松相關(guān)政策出臺(tái)的概率可能進(jìn)一步增大，同時(shí)房貸政策方面有望加大對(duì)改善性需求的傾斜力度。

目前，資本市場(chǎng)多家房地產(chǎn)企業(yè)面臨退市，未來房企融資環(huán)境如何持續(xù)改善？諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，從供給側(cè)來看，需繼續(xù)加大房企融資支持力度，落實(shí)“三支箭”支持措施。“融資應(yīng)更多向資金面穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企和民營(yíng)房企傾斜。”

黃瑜建議，繼續(xù)加大支持上市房企股權(quán)融資，加快審批力度；以“央地合作”增信方式支持民營(yíng)房企發(fā)債融資要擴(kuò)容擴(kuò)圍，在更多城市推進(jìn)，讓更多的民營(yíng)房企受益，同時(shí)加大支持上市房企并購(gòu)重組。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議7月21日審議通過的《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》提及，在超大特大城市，要加大對(duì)城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與。城中村改造、閑置資產(chǎn)盤活將是加大保障性住房建設(shè)和供給的重要舉措和方式。

“下一步，多渠道開拓保障性租賃房源，多舉措拉動(dòng)社會(huì)投資共同建設(shè)保障性住房等政策支持力度會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。”張波說。 （經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)？李方）

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