據近期一份網傳文件，“兩集中”制度將在22個重點城市實施，且今年發布住宅用地公告不能超過3次。

房地產長效調控機制的建立，已傳導至土地供應端。

2月24日，青島市自然資源和規劃局發文指出，嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分三批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告、實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

2月23日，天津和鄭州也發布相關通知，要求2021年住宅用地出讓由市局統一發布住宅用地出讓公告。不僅是上述城市，據近期一份網傳文件，“兩集中”制度將在22個重點城市實施，且今年發布住宅用地公告不能超過三次。

業內人士認為，如果“兩集中”供地政策確定，對市場和房企的影響將不亞于“三道紅線”的威力。至此，房地產調控長效機制已擁有三大利器，即“三道紅線”、房地產貸款集中管理制度和集中供地政策。

對土地市場來說，集中規劃、集中供應，有助于避免開發商“搶地潮”的出現，在2020年土地市場熱度居高不下的背景下，新政頗有為市場降溫的意味；對房企而言，集中在幾個時間點拿地，對集團現金流鋪排是極大的考驗。

平抑土地市場熱度

2月24日，網傳一份22城將推“集中供地”模式，要求這些重點城市的土地供應實現兩集中，即集中規劃和集中掛牌，要求2021年發布住宅用地公告不能超過三次。

在這份文件中，22個城市分別為北上廣深四大一線城市，外加南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

24日晚間，青島市自然資源和規劃局發布通知指出，青島將落實2021年自然資源部住宅用地供應分類調控工作視頻會議及相關文件要求，對2021年全市住宅用地供應工作進行部署。通知提到，要嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，全年將分三批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動。

23日，天津市規劃和自然資源局也發布通知，指出2021年度住宅用地實行“兩集中”同步公開出讓：一是集中發布出讓公告，全市原則上全年不超過三次；二是集中組織出讓活動。天津定于3月、6月、9月中旬分三批次集中統一發布住宅用地出讓公告。

多位業內人士用“巨震”來形容新政的威力，稱其為土地供給端長效機制的重點內容。

“目前，金融端已經建立了三道紅線、五類分檔的制度，調控端建立了一城一策，土地端也要建立。土地和金融端建立了，源頭上的長效機制就建立了，這對于未來管控房價的意義重大。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者。

對于新政效果，受訪人士普遍認為，土地集中供應有助于間接降低土地市場的熱度。

一位頭部地產土地投資部門負責人向第一財經表示，一旦22個城市落實新的土地出讓制度，將對于平抑地價有好處，但也對開發商資金帶來新的挑戰，目前房企內部正積極研究政策會對公司運營帶來的影響。

中原地產分析師盧文曦表示，如果能做到集中規劃，則避免了開發商搶地潮的出現。“一旦有步驟有規劃供地，開發商則不會因為某一次沒有拿到地而焦慮，畢竟全年規劃擺在那里，房企可根據政府的出讓節奏做出適合自己的規劃。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，密集供地實際上能夠在某個階段一次性增加土地供應，減少地方政府“饑餓營銷”的動機，減少“多個房企圍獵某一地塊”的現象。對各家房企來說，拿地機會相對多，有助于控制地價。

“在同一時期組織大量地塊集中掛牌出讓，對房企資金會產生一定的分流效果，使得競拍同地塊的房企數量減少，間接降低土拍的激烈程度，土地的溢價率將會得到有效合理的控制。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示。

李宇嘉還表示，新政對地方政府也是倒逼。過去，熱點城市供地計劃很隨機，經常完不成計劃，而且供應規模、節奏、分布也不明確，這是導致預期混亂、搶地盛行、房價上漲的重要原因。集中供應模式下，地方政府可根據市場熱度決定供地計劃的調整。

開發商現金流受挑戰

一位身在長三角的房企區域負責人表示，自己所負責城市暫未受到影響，但仍極為關注政策和市場的變化。一些房企的投拓人員，已緊急召開會議研究土地新政的影響及對策。

中指研究院認為，如果22個重點城市土地集中出讓，對房企短期資金或將形成巨大挑戰。該研究院指出，假設各個城市每年三次集中出讓土地，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，高額的保證金、土地出讓金等將對企業的融資能力和現金流管理能力提出更高的要求。

同時，去年“三道紅線”試點以來，行業進入降負債、降杠桿的階段，銷售回款成為企業“回血”重要來源；若集中供地政策實施，對企業營銷端也將帶來深刻變化，以往的銷售節奏與營銷節點也需要重新鋪排，以面對集中的拿地資金需求。

陳霄也表示，“兩集中”政策將加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊的競拍，擁有更多的拿地機會。房企的資金能力成為拿地的重要決定因素，這對房企的資金狀況將會是新的挑戰。

在“三道紅線”、土地新規等多重加持下，房企銷售回款的任務更加艱巨，房企銷售端也勢必將面臨新的調整。

嚴躍進表示，如果集中供地政策落實，那么根據開發周期來算，各地房屋銷售也會形成一波集中開盤、集中銷售的狀態。房企要根據各地預售條件和房地產供求市場變化，積極預測后續集中銷售期，同時注意同業競爭、客源爭奪等問題。

在營銷方面，“從過去的經驗看，房屋銷售市場好的時候，往往后續月份地市交易就不錯。所以對于房企來說，2月、5月、8月等都可能會形成房屋促銷的重要階段。”嚴躍進認為，房企需和營銷部門做好協調工作，必要時降價促銷加快回款。

資金壓力之下，房企合作拿地的動作也會增多。中指研究院稱，資金實力強的企業仍將獲得更多的拿地機會，而資金壓力大的企業可能面臨更大的沖擊。為了更多地參與競拍，提高拿地成功的概率，企業可采取聯合拿地的方式，共擔資金壓力。

值得注意的是，對于分批次出讓這一環節，盧文曦認為這有助于市場更加規范。從前單塊土地出讓過程中，開發商為拿地會注冊多個馬甲，然而一旦實行集中供地，開發商注冊馬甲拿地的行為將得到有效遏制，這有助于中小房企在土地市場的表現。(第一財經)

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