來源：新華財經

26日，深圳市住房和建設局印發《關于規范城市更新實施工作的若干意見》（以下簡稱“意見”）通知。本次政策聚焦城市更新項目的全流程規范，意見內容提及建立房票制度，探索城市更新項目補償安置多元化路徑。

業內專家表示，至此，一線城市均明確對建立房票制度的探索，將提振市場對城市更新項目的信心；城市更新已從單純的物理空間改造向“業態升級+功能活化+數智賦能”的綜合治理轉變，有助于打造宜居、韌性、智慧城市住房體系。

房票吸引社會資本介入項目 提振市場對城市更新項目的信心

意見通過“控新增、促存量、優規劃、降成本、防風險”五大路徑，推動深圳城市更新向“精準提質”轉型。意見在推動多元化安置補償方面，提及“建立房票制度，探索城市更新項目補償安置多元化路徑”。

“據此，四個一線城市均已明確對房票制度的探索。這是全國城中村改造以及貨幣化安置中的重要事件，具有非常重要的市場意義。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，從動拆遷的角度看，購房者往往會在“資金”和“房源”兩方面做選擇，一線城市房價堅挺向好，自然會增強購房者“持房票選房”的意愿，進而有助于增強房票的吸引力、發揮更好的政策工具效應。

中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅認為，房票限定用于購買政府指定的商品房、保障性住房，直接引導拆遷補償資金流入樓市。短期來看，房票政策通過“定向購房”模式，可快速消化商辦及滯銷住宅庫存。另外，政策允許第三方接盤爛尾項目，房票可作為補償工具吸引社會資本介入，激活舊改停滯項目，將有效提振市場對城市更新項目的信心。

城市更新向“業態升級+功能活化+數智賦能”的綜合治理轉變

大力實施城市更新是2025年全國住房城鄉建設工作重點內容之一。

“伴隨著我國城市發展進入了以提質增效為主的新階段，城市更新的內涵、目標與方式均發生了巨大變化。”中央財經大學商學院金融與財務管理系主任、數據管理研究中心主任張光利副教授接受記者采訪時表示，城市更新已從單純的物理空間改造向“業態升級+功能活化+數智賦能”的綜合治理轉變，城市更新應與城市現代化治理融合在一起進行討論。

近日，住房城鄉建設部發布了第二批城市更新典型案例集（以下簡稱“案例集”），總結推廣城市更新好經驗好做法好案例，為更多城市更新項目明確了方向。

3月9日，住房城鄉建設部部長倪虹說，2019年以來全國已累計開工改造城鎮老舊小區近28萬個。記者研究案例集中的城鎮老舊小區改造類案例發現，這些案例通過升級物業系統更智慧、實施零碳技術更環保、引入社會資本更高效、先體檢再更新更規范等實踐，提高了城市更新項目的可持續性，對于激發區域活力、拉動投資起到積極作用。

如重慶市江北區塔坪片區老舊小區改造項目針對老舊小區邊界模糊、與市政環境密不可分的普遍現狀，將住宅、社區商業、市政道路、街區納入“大物業”范疇，引入物業服務公司打造“街區物業”模式，依托智慧物業系統提供集約化服務；如北京市平谷區南小區等老舊小區綜合整治項目，在建筑墻面安裝BIPV光伏幕墻，年發電量約4600千瓦時，實現公區照明自給自足，宣傳近零碳理念，該項目還充分發揮政府資金的引導作用，最大程度提升社會資本參與度，社會資本投資占比達33%；再如湖南省長沙市百川里片區老舊小區改造項目，創新社區、小區維度的城市體檢指標體系，全面摸排片區內36個涉改老舊小區的基本情況、存在問題、群眾改造意愿和籌資能力，并形成城市體檢評估報告。

正如張光利說，城鎮老舊小區改造是城市更新的重要組件，也是提升城市居住價值、滿足居民居住需求升級的重要民生項目，短期看可拉動房地產銷售及關聯產業，長期則有助于打造宜居、韌性、智慧城市住房體系。

低碳高效、自然共生 城市更新部署方向更明確

談到未來城市更新工作的部署方向，張光利說，其中一個重要方向就是低碳與綠色，未來城市規劃將深度融入低碳與綠色發展理念，核心方向包括：空間結構優化，通過緊湊型城市布局和TOD模式（以公共交通為導向的開發）減少交通碳排放；綠色基建普及，推廣海綿城市、垂直綠化和分布式能源系統；產業生態轉型，建設零碳園區并推動工業用地循環利用；智慧技術賦能，利用數字孿生和AI算法優化資源管理。政策層面需強化碳評估制度，激勵可再生能源應用，并通過社區參與培育低碳文化，最終構建“低耗高效、自然共生”的城市系統，實現氣候變化應對與高質量發展的協同。

除了更重視科技含量高的“硬產業”如新能源汽車、AI等，建誠智庫首席研究員何田認為，城市更新還應該從人的角度出發，在教育、養老等方面給予支持，圍繞老百姓日常消費開展工作。很多老廠房改造如果能夠更好地匹配文化消費、動漫、居住公寓等形態，能獲得更好的發展。

至于城市更新數智化管理，何田說，這屬于成本管控層面，隨著老齡化社會的到來，建筑施工、物業管理等方面，借助AI等新興技術，既能提高管理效率、降低人工成本，又能給廣大居民、業主、產業提供更好服務支撐，可以給予更多關注。

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