逾20年來(lái)最高的抵押貸款利率，正拖累美國(guó)房屋銷(xiāo)售量降至次貸危機(jī)以來(lái)的最低水平……

根據(jù)不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家的預(yù)測(cè)，2023年美國(guó)的二手房銷(xiāo)售量預(yù)計(jì)將降至至少2011年以來(lái)的最低水平，當(dāng)時(shí)美國(guó)樓市仍在艱難地試圖走出史無(wú)前例的次貸危機(jī)的陰霾。

據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin的經(jīng)濟(jì)研究負(fù)責(zé)人Chen Zhao估計(jì)，2023年美國(guó)成屋銷(xiāo)售總量預(yù)計(jì)將為410萬(wàn)套左右，這將是自2008年雷曼兄弟倒閉并引發(fā)全球金融危機(jī)以來(lái)年度銷(xiāo)量的最低水平。

Zhao表示，由于抵押貸款利率可能繼續(xù)維持在較高水平，明年的銷(xiāo)量也不太可能會(huì)大幅回升。她指出，“我們將面臨相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的冰凍期”。

今年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的蕭條，與本世紀(jì)頭十年房地產(chǎn)泡沫破滅后的前一次放緩截然不同。當(dāng)時(shí)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入深度衰退，數(shù)百萬(wàn)房主因喪失抵押品贖回權(quán)而失去房屋。

而這一次，由于借貸成本上升、房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高以及待售房屋庫(kù)存非常有限，房屋銷(xiāo)售放緩其實(shí)已經(jīng)持續(xù)有一年多的時(shí)間。最近，抵押貸款利率攀升速度之快，已導(dǎo)致除了最堅(jiān)定的購(gòu)房者外，其他購(gòu)房者都不得不“望而卻步”。

根據(jù)房地美公司的數(shù)據(jù)，美國(guó)30年期固定利率抵押貸款的平均利率上周已升至7.57%，自8月份以來(lái)又累計(jì)上升了約50個(gè)基點(diǎn)——當(dāng)時(shí)美國(guó)抵押貸款利率近一年來(lái)首次超過(guò)了7%，房屋銷(xiāo)量也降至了1月份以來(lái)的最低水平。

而抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)也顯示，美國(guó)抵押貸款申請(qǐng)?jiān)?月下旬已降至了1995年以來(lái)的最低水平，這表明未來(lái)幾個(gè)月的房屋銷(xiāo)售預(yù)計(jì)都將持續(xù)低迷。

即使在正常年份，秋冬季的房地產(chǎn)市場(chǎng)往往也會(huì)放緩，房?jī)r(jià)通常也會(huì)比年初有所下降，因?yàn)樵S多家庭不愿在開(kāi)學(xué)期間搬家，購(gòu)房者也會(huì)避免在假期購(gòu)物。

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，如果全年的成屋銷(xiāo)量最終低于預(yù)期——不到400萬(wàn)套，那將是自1995年以來(lái)首次跌破這一整數(shù)關(guān)口。

樓市成交蕭條背后影響幾何？

無(wú)論如此，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎縮，可能會(huì)對(duì)整體美國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

這可能迫使一些想成為原本想買(mǎi)房的人被迫繼續(xù)租房，而近來(lái)房租上漲已助推了美國(guó)CPI重新走高，如果房租繼續(xù)攀升，美聯(lián)儲(chǔ)就很難停止加息。

房屋銷(xiāo)售放緩也會(huì)限制家電和家具等與住房相關(guān)的支出，從而阻礙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并促使房屋建筑商減少新房屋的建造。

盡管并非全美所有地區(qū)都正以同樣的速度經(jīng)歷著房屋銷(xiāo)售的放緩——在一些好的社區(qū)，維護(hù)良好的二手房仍能很快以高于要價(jià)的價(jià)格售出。但據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)站Realtor.com的數(shù)據(jù)顯示，9月份上線的房源中有近18%的房屋出現(xiàn)了降價(jià)，是自2022年11月以來(lái)的最高比例。

“市場(chǎng)肯定已經(jīng)開(kāi)始放緩，”喬治亞州薩凡納市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Steven Fischer表示，“現(xiàn)在賣(mài)家提供了很多優(yōu)惠措施，來(lái)吸引買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)他們的房子”。

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，美國(guó)人的購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力在今年夏天下降到了自1985年以來(lái)的最低水平，這意味著在許多市場(chǎng)上，只有那些高收入或有著大量現(xiàn)金的人，才能買(mǎi)得起房。

預(yù)計(jì)在未來(lái)一段時(shí)間里，房款可負(fù)擔(dān)性仍然將是一個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題，因?yàn)殡m然抵押貸款利率在上升，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有真正大幅下降。由于許多在抵押貸款利率較低時(shí)購(gòu)房或進(jìn)行房產(chǎn)再融資的房主并不愿出售和搬遷，正使得待售房屋的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歷史正常水平。

房屋建筑商在今年上半年的銷(xiāo)售曾比預(yù)期更為強(qiáng)勁，但他們也已經(jīng)感受到了寒意。在目前的利率水平下，即使將利率降低一個(gè)百分點(diǎn)或更多，也未必能吸引購(gòu)房者。

全美住宅建筑商協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，9月份住宅建筑商的信心已連續(xù)第二個(gè)月下降，32%的建筑商表示上個(gè)月已經(jīng)降價(jià)。在房利美9月份的調(diào)查中，僅有16%的消費(fèi)者表示現(xiàn)在是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，創(chuàng)下了2010年中期以來(lái)的最低紀(jì)錄。

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