8月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在遼寧沈陽召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會，對參會各城市未來房地產(chǎn)調(diào)控工作提出了進一步要求。

　　第一財經(jīng)記者獲悉，這是近20天內(nèi)，住建部圍繞住房工作召開的第三個工作會議。稍早前，7月18日住建部召開了“全國住房保障工作座談會”，8月1日召開了“住建部公租房研討會”。

　　上述會議中，兩個聚焦住房保障，一個主攻商品房市場，其工作部署可謂對整個住宅體系進行了全覆蓋，而“精準”也成為貫穿住房工作的一個關(guān)鍵字眼。

　　精準棚改兩含義

　　在住房保障領(lǐng)域，重點是棚戶區(qū)改造。中國的棚改工作已經(jīng)推行了數(shù)年，很大程度上改善了城鎮(zhèn)住房困難家庭的居住條件，但近期圍繞棚改貨幣化安置推高三四線城市房價的爭論日漸增多。

　　三四線城市樓市庫存基本去化完成，加之一些城市房價波動較大，棚改是否仍應(yīng)繼續(xù)進行、棚改貨幣化會不會被叫停，受到普遍關(guān)注。

　　從各種跡象來看，棚改政策會適度微調(diào)，但不是一刀切。

　　前述“全國住房保障工作座談會”傳遞出的一個會議精神就是要實施精準棚改，“明確改造重點，嚴格項目準入，提高改造質(zhì)量，控制改造成本”。

　　一位部委高層近期在一次棚改工作會議上透露，住房保障工作既要量力而行，又要盡力而為，下一步應(yīng)該精準棚改。

　　所謂精準棚改，主要有兩層含義，一是棚改的范圍和標準，要堅持既盡力而為又量力而行的原則，切實評估論證財政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子，進一步合理界定和把握棚改的標準和范圍，重點攻堅改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。

　　住建部7月12日在座談會上表示，這些年各地對棚戶區(qū)范圍和標準的執(zhí)行，總體上是好的，但一些地方還存在一些問題。比如，有的地方將棚改政策覆蓋范圍擴大到了一般建制鎮(zhèn)，有的將道路拓展、歷史街區(qū)保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入了棚改范圍，也有的把房齡不長、結(jié)構(gòu)比較安全的居民樓納入了棚改范圍。

　　精準棚改的另外一個重點則是因地制宜推進棚改貨幣化安置。這顯然與前兩年地方政府倡導(dǎo)的“大力推進”有所區(qū)別。

　　在“大力推進”的口號下，國內(nèi)棚改貨幣化比例急速上升。我國2014年棚改貨幣化安置比例為9%，2015年比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。官方數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。

　　截至目前，住建部尚未對外公布2017年全國棚改貨幣化安置比例，此前業(yè)界認為會超過60%，將幫助消化樓市庫存2.5億~3億平方米。

　　相關(guān)的政策調(diào)整已經(jīng)在2017年開始。住建部表示，2016年以來，一些地方在房地產(chǎn)市場發(fā)生變化、商品住房庫存已經(jīng)不多的情況下，沒有針對性地及時調(diào)整完善政策，棚改貨幣化安置比例仍然偏高。為此，住建部通過召開會議等方式，督促這些商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式。

　　2017 年11月，住建部會同開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行印發(fā)的《關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造項目和資金管理的通知》進一步明確，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項貸款不予支持。

　　地方是精準調(diào)控主體

　　7月31日，中共中央政治局召開會議提出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

　　一周之后，住建部就在沈陽召開了房地產(chǎn)工作座談會。

　　座談會上，住建部要求，對樓市調(diào)控不力的城市堅決問責(zé)。各地切實做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，系統(tǒng)分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在的突出問題和主要風(fēng)險點，因地制宜，精準施策、綜合施策，把地方政府穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實處，確保市場穩(wěn)定。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，此處所謂精準施策，顯然是與“當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在的突出問題和主要風(fēng)險點”相呼應(yīng)，更強調(diào)城市間的差異性和地方主導(dǎo)性。

　　根據(jù)房地產(chǎn)市場容量大小劃分，業(yè)界一般將城市分為一二線和三四線城市，而目前各類城市房地產(chǎn)市場存在的問題也不盡相同。如一線供需長期不平衡，房價一直高位；三四線則因庫存變化迅速，致使房價波動較大。

　　自然資源部近日發(fā)布的“2018年第二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告”顯示，樓市分化帶動地價變化的差異性進一步擴大，今年第二季度三線城市住宅地價環(huán)比、同比增速超過全國主要城市及一二線城市平均水平，處于高位運行，19個三線城市的住宅地價環(huán)比快速上漲，增速超過3%；29個三線城市住宅地價同比增速超過10%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，近年來的房地產(chǎn)市場調(diào)控中，明確了省級政府的主體責(zé)任和地方政府的落實責(zé)任，從而使地方政府成為因地制宜實施房地產(chǎn)科學(xué)、精準調(diào)控的主要執(zhí)行主體。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月全國樓市調(diào)控密集程度刷新歷史紀錄，合計超過60個城市，發(fā)布了超過70次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策。而2018年前7個月房地產(chǎn)主要城市調(diào)控次數(shù)達到260次，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)刷新了歷史紀錄。

　　“從城市分布看，相比之前集中在二三線城市，7月房地產(chǎn)調(diào)控從中央到地方，從一二線城市到三四線城市均有大量分布。”張大偉稱。

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