今年以來，房價下跌、限購政策放松成為樓市看點。告別黃金十年，房地產(chǎn)的未來依然眾說紛紜。中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)也將進(jìn)入新常態(tài)，未來房價會有漲有跌。如何應(yīng)對市場的復(fù)雜和多變，對房企來說成為其能否持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，行業(yè)專業(yè)度和門檻的提高將導(dǎo)致大部分房企遭淘汰，房企有望開啟并購時代。

　　而今年房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)創(chuàng)歷史新低，可能引發(fā)明年供需關(guān)系變化。任志強(qiáng)認(rèn)為，明年9月份市場供求關(guān)系可能會惡化，房價出現(xiàn)反彈。

　　房地產(chǎn)的新常態(tài)

　　日前，在諾亞財富房地產(chǎn)金融高峰論壇上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹提出了一個新名詞：房地產(chǎn)的新常態(tài)。“房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)之一，我認(rèn)為是波動，從過去房地產(chǎn)市場總體上漲，到今后有漲有跌。過去十幾年中國房地產(chǎn)市場總體都是上漲的，無論一二三四線城市。目前，在房地產(chǎn)總量已經(jīng)非常大的情況下，波動可能是我們今后最常見的一個狀態(tài)。”秦虹分析稱。

　　今年的房地產(chǎn)市場到底是暴跌還是正常的調(diào)整？從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，前7月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位情況、房屋新開工面積、房地產(chǎn)銷售面積、房地產(chǎn)銷售額等主要指標(biāo)全線下滑，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位情況和新開工面積增速創(chuàng)十年來新低。

　　秦虹認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場仍然是調(diào)整、波動，而不是暴跌。“為什么得出這樣一個結(jié)論？因為我們分析了對房地產(chǎn)市場影響最大的人口因素。我國人口的結(jié)構(gòu)目前對房地產(chǎn)市場的發(fā)展總體是有利的。”

　　第一，高儲蓄人口所占的比例仍然處于歷史高位，剛性需求總量大、占比高。中國有兩次人口生育高峰，一個是上世紀(jì)60年代初，一個是上世紀(jì)80年代末。前者是過去十年內(nèi)房地產(chǎn)市場上的主力軍；而后者將是未來十年購房的主要人群。據(jù)統(tǒng)計，2014年24歲到28歲的適婚年輕人人口總量有1.2億，他們未來對住房需求是剛性需求。

　　第二，“三個一億人”城鎮(zhèn)化的目標(biāo)要實現(xiàn)，住房需求是主要問題。目前，我國城鎮(zhèn)人口達(dá)6.7億人，到2020年城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%，還有大量的人口進(jìn)城，所以房地產(chǎn)市場面臨外部環(huán)境，總體來看沒有根本性改變。

　　明年9月供需關(guān)系或逆轉(zhuǎn)

　　進(jìn)入8月，各地樓盤的促銷活動此起彼伏。除了四個一線城市外，各地已經(jīng)基本放開限購，但購房者觀望情緒仍然嚴(yán)重，市場整體偏冷。多位業(yè)界人士預(yù)計，下半年房企仍會選擇降價跑量，消化庫存。

　　從目前的情況來看，地方政府的土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積都處在下降趨勢，房企受資金和庫存壓力對購地和開發(fā)都已轉(zhuǎn)為保守態(tài)勢。這固然對去庫存有效，但對未來的供求關(guān)系會帶來不利影響。“如果今年底土地供應(yīng)量下來了，房地產(chǎn)投資增速從19%下降到10%左右，新開工面積增速是負(fù)的，反映到供應(yīng)結(jié)果可能到明年9月份，市場供求關(guān)系會惡化。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)表示。

　　他同時表示，上述判斷只是基于商品房市場的發(fā)展規(guī)律和現(xiàn)實情況，但房地產(chǎn)市場唯一不能控制的因素是政府會加大多少力度去進(jìn)行保障性住房的建設(shè)。

　　“從2011年開始政府提出建3600萬套保障性住房，2012年開始計劃簽任務(wù)書建設(shè)，2013年下半年開始大量的進(jìn)入市場。如果按5年計劃3600萬套，意味著每年要700萬套。2013年以前，每年開發(fā)商建設(shè)的房子也就是700多萬套。這意味著保障性住房等于翻了一倍的供應(yīng)量。這還不算政府最近大力推進(jìn)的棚改，棚改又將增加1200萬套。這么大的供應(yīng)量對商品房市場有比較大的沖擊。保障房和棚改如果上得快，也就是明年9月份商品房供應(yīng)下降的時候，供求關(guān)系應(yīng)該是轉(zhuǎn)換的時候。保障性住房和棚改的房子能頂上，市場就能維持平衡，反之就會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，價格上漲。”任志強(qiáng)進(jìn)一步解釋。

　　房企或迎并購潮

　　當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新常態(tài)，如何應(yīng)對市場的復(fù)雜和多變，對房企來說成為其能否持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。“僅30%的主流房企完成了上半年的銷售任務(wù)，超八成房企上半年業(yè)績出現(xiàn)下滑或虧損。”多家券商的研報都有這樣的表述。

　　業(yè)績下滑、銷售不暢，導(dǎo)致房企資金鏈進(jìn)一步緊張，特別是中小房企。“大小房企資金面分化加劇，可能出現(xiàn)的結(jié)果是房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)并購潮。”深國投商置董事長丁力業(yè)認(rèn)為。

　　在房企最傳統(tǒng)的融資渠道中，銀行貸款依舊占據(jù)相當(dāng)大的比重。在市場分化下，有限的貸款資源向主流房企進(jìn)一步傾斜。目前，越來越多的銀行收緊房地產(chǎn)類貸款，銷售規(guī)模較小以及主要布局在三、四線城市的房企已經(jīng)被銀行擋在門外。

　　銀行的態(tài)度立場，直接影響到其他影子銀行的判斷。“民間高利貸與信托融資也很難拿到，現(xiàn)在大家都很謹(jǐn)慎。”陜西一家小型房企負(fù)責(zé)人告訴中國證券報記者。據(jù)悉，近期該房企為解決資金問題已將控股權(quán)賣給了一家上市房企。

　　Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購標(biāo)的交易宗數(shù)為73宗，交易總額為152.93億元。而去年全年完成的并購交易也不過35宗，交易額142.97億元。并購交易轉(zhuǎn)讓方更多為中小房企，如億城投資8億元轉(zhuǎn)讓北京西海龍湖置業(yè)有限公司65%股權(quán)，南京中北1.24億出售子公司中北瑞業(yè)100%股權(quán)等。

　　“未來房地產(chǎn)業(yè)的集中度還會進(jìn)一步提高，會從幾萬家變成幾千家甚至幾百家。房地產(chǎn)并購基金的發(fā)展將會迎來難得的機(jī)遇。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，并購需要的資金規(guī)模較大，這就需要金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行輔助。”歌斐資產(chǎn)創(chuàng)始合伙人、總裁殷哲表示。□本報記者 姚軒杰

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