從明確首套房“認房不認貸”標準，到延續實施居民換房個稅優惠政策，再到引導降低存量房貸利率、優化調整住房信貸政策……近期一系列房地產政策優化調整，不斷充實政策調控工具箱。

記者近日走訪北京、上海、鄭州、長沙、惠州、淮南等地樓市發現，以京滬為代表的一線城市房地產市場交易活躍，購房者信心大幅提振，二三線城市表現相對平淡，交易情緒仍待傳導。

一線城市新房交易活躍

“新政策出臺后的第一個周末，單日來訪量和成交量明顯上升，是此前的2.5到3倍。”上海市普陀金茂府的營銷經理告訴記者，“認房不認貸”政策出臺后，能夠明顯感受到客戶購房信心的提升。

金茂華東區域總經理關翀表示，貸款已還清的無房戶的首付比例從7成下降3.5成，其購買力隨之大幅提升。“我們發現不少準備置換的客戶能夠負擔得起首付款了，這在一定程度上促進了成交量的增長。”

上半年客戶寥寥的遠郊盤成交熱度陡然提升。位于上海嘉定的某樓盤，周六一天就成交了60余套。“客戶都是分銷渠道商帶過來的，現在中介機構手里積累了足量的剛性改善客戶，本來正持幣觀望的購房者突然遇到政策利好，就開始出手了。”一位中介機構負責人說。

因工作調動從山東到上海發展的科技工作者羅先生直言：“我是‘認房不認貸’政策的受益者。按照原先的政策，此前有過貸款記錄的購房者視同二套購房者，必須掏出七成首付才能購買。而我現在工作不到5年，根本沒有那么多積蓄。新政策出臺后我只需3.5成首付就可以‘上車’了，我每個月的薪水能覆蓋掉貸款。”

在北京，“認房不認貸”政策落地后的首個周末，一些樓盤人頭攢動，有剛需盤日均接待數百組客戶。9月2日，中建璞園當日成交21.8億元，熱銷268套；3日，北京高端樓盤融創壹號院一天攬金56.2億元。不少樓盤甚至通知銷售員24小時待命，售樓處“不打烊”。

“認房不認貸”政策落地后，一線城市新房市場活躍度明顯提升，同時換房需求使二手房掛牌量增加。根據機構數據，北京和上海近期掛牌量分別增加了4000余套和3000余套。“很多有改善性需求的客戶想置換，但要符合首套首貸資格，需要將名下住房先出售，因此掛牌量增加。”一家大型中介門店負責人說。

二線城市樓市反響較小

與一線城市燃起的購房熱情相比，二線城市則顯得溫和。

9月1日宣布執行“認房不認貸”政策的長沙市，相比此前的工作日，周末并未出現明顯的成交放量。“近幾天的成交量與上周同期也基本持平，未出現快速拉升的情況。但在新房方面，日均成交有小幅增長。”湖南新環境房地產經紀連鎖有限公司副總經理明賓說。

鄭州市8月3日推出15條政策措施以提振樓市信心，包括契稅減免、購房補貼、“認房不認貸”等，并鼓勵各商業銀行下調存量個人住房貸款利率。目前，鄭州新出臺的15條政策措施已滿月，市場逐漸泛起漣漪。

河南本地房地產開發企業星聯芒果集團董事長王永光說，鄭州15條樓市政策出臺后，8月中下旬市場開始出現起色，該公司旗下多個樓盤新房銷售量與7月份相比有明顯提升。剛需是購房的主力軍，但鄭州市住宅庫存量較大，市場預期并未明顯扭轉，市場恢復仍需一定時間。

根據貝殼研究院的統計數據，新政策滿月后，鄭州二手房成交量環比上漲約10%，改善客群受影響最為顯著，新房改善性客戶成交占比提升明顯，但二手房掛牌房源價格調漲量占比下降約2.7個百分點，說明業主預期有所走低。

鄭州貝殼公司的一名房產經紀人告訴記者，近期咨詢購房的人明顯增多，部分新樓盤的銷售出現回暖跡象，如一個樓盤最近一周賣掉40多套，這在今年以來是比較少見的。

易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，目前一二線城市樓市總價300萬至500萬元的樓盤成交最為活躍。隨著剛性改善需求的啟動，整個置換鏈條開始輪動，預計1至2個月后，500萬至800萬元的客戶開始“出場”，進而輪動800萬元以上的中高端市場。隨著新政策持續顯效，市場上中高端住宅需求會進一步釋放，追求好房子、好社區的改善性需求入市會更為積極。

三線城市成交呈分化態勢

三線城市樓市則出現分化狀態。

在廣東，鄰近深圳的惠州市能感受到樓市活躍的熱度。來自廣東河源市的鄧先生正謀劃在惠城區買1套“一步到位”的大戶型。8月26日，他在惠州市金山新城馬安片區看中一套143平方米的四居室，總價208.65萬元，需要付3成首付即62.6萬元，剩余房款則需貸款30年，月供7663元。近63萬元的首付，讓鄧先生犯了難。

日前惠州實施“認房不認貸”政策，雖然在河源仍有一套正在按揭的房產，但按照新政策，鄧先生的首付可降至2成，月供只提升了20元。“新政策實施后，月供幾乎相同，首付省下20.9萬元。我可以去購買心儀的房產了！”鄧先生開心地說。

但在安徽省淮南市，購房者對于新政策的感知卻不太明顯。一直在考慮購買婚房的陳先生仍在觀望，“利好樓市的新政策不斷出臺，但感覺我的目標樓盤去化速度很慢，因此我會按照自己的節奏慢慢挑選。”

同策研究院研究總監宋紅衛認為，從新政策對市場的影響來看，能級越高的城市效果越明顯，北京、上海等一線城市有望迎來一波置換改善潮。隨著一線城市樓市成交熱度的逐步傳導，二線及三四線城市樓市成交也將逐步活躍。 

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