■專家認為，我國房地產市場已經從過去總體偏緊、部分地區過緊，發展到今天總體偏松、部分地區過剩的情況，很難出現2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規模，從而有利于抑制樓市過快上漲

　　5月，住宅市場熱起來了。

　　深圳新入市的三個樓盤全部“日光”；廣州新房成交網簽量達到9313套，創下今年新高，這也是自2010年以來的同期最高水平；北京純商品住宅成交量環比增加超三成。

　　6月，土地市場也熱起來了。

　　上海再現總價“地王”，杭州住宅用地溢價率回升，一線城市平均樓面價又創單月歷史紀錄。

　　樓市地市交相升溫，再次引發人們猜想：樓市已經筑底了嗎？還會出現新一輪暴漲嗎？調控政策會否再次轉向呢？

　　“地王”再現

　　一線土地市場的火爆與房企資金面改善有關

　　6月初，華潤華發聯合體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價38061元/平方米，刷新了其自身于3月創下的上海總價“地王”紀錄。同日，招商平安聯合體則以高達2.3萬元/平方米的樓面價，競得寶山大場鎮地塊，創出近90%的高溢價率。

　　不僅是一線市場，杭州、蘇州等二線市場也在6月初集中推地。杭州西溪濕地旁低密度住宅地塊樓面價9975元/平方米，溢價率33%，成為2014年春節以來杭州溢價率最高的住宅用地。

　　從去年11月起，一線城市土地市場就開始升溫，截至今年1月，標桿房企土地交易額連續3個月突破300億元。特別是今年1月，一線城市成交土地出讓金超過531億元，其中，5宗住宅用地成交的樓面價高達每平方米17353元，創下歷史紀錄。

　　“3·30”房貸新政出臺后，一線土地市場在4月再度上揚，并于6月初爆發。據中原地產研究部統計數據顯示，6月首周，一線城市合計簽約住宅土地6宗，平均樓面價高達21010元/平方米，創造了單月歷史紀錄。

　　一線土地市場的火爆與房企資金面改善有關。

　　政策利好刺激了需求入市，加速房企回款。

　　去年10月以來，公積金貸款門檻降低、額度提高，央行連續降息降準，二套房貸首付下調，以及營業稅免征期5年改兩年等樓市利好政策頻出，降低了購房者的買房成本與貸款難度，刺激了改善型需求入市。國家統計局數據顯示，今年1至4月，4個一線城市商品房銷售額由一季度的下降10.1%轉為增長5.3%。

　　“隨著信貸等各項政策的逐步寬松與落實，北京購房者的入市信心增加，市場需求釋放，成交量持續上漲。特別是新房市場近期回暖明顯。”鏈家地產市場研究部李巧玲說。

　　金融巨頭的涌入，也為土地市場添了一把火。

　　一方面，金融機構與房企的合作，緩解了房企拿地的資金壓力。去年以來，金地、招商、華潤、九龍倉、首開、保利等知名房企均與中國平安展開合作，借助其資金實力，在杭州、廣州、北京等地頻頻拿地。今年在上海連續拿地的陽光城，也在今年4月引入中民投成為最大單一股東。此外，新華保險也在6月成了方興地產的第二大股東。另一方面，金融機構，特別是保險企業已成為土地市場的主力軍。去年有18家保險公司新增了房地產投資，像永誠財險、天安財險均在今年拿下上海世博地塊，進軍高端寫字樓市場。

　　房企看多

　　一線和部分二線城市樓市調整幅度有限，復蘇也較快

　　“我覺得北上廣這種城市，房價跌也不會跌多少，太多人要來了。看到有調整，就趕緊買房了，就怕一猶豫又錯過時機。現在看看還是買對了，房價果然又上來了。”今年初在北京東四環附近購房的成小姐坦言，盡管房貸壓力不小，但現在看“抄底”還是成功的。

　　去年以來，我國樓市首次出現市場自發的深度調整，告別了單邊上漲的局面，出現了分化格局。一線和部分二線城市盡管房價與成交量有所微降，但調整幅度有限，回調也較快。反觀三四線城市，出現了房價較大幅度的下調，其住宅成交量、成交面積大幅跳水，甚至出現交易幾乎停滯的情況。

　　“一二線城市雖然也處于調整中，但因為聚集了過多公共資源，需求基礎依然龐大，復蘇較快。為了規避三四線城市明顯過剩的市場風險，標桿房企必然調整市場戰略，回歸一二線城市，因此土地儲備至關重要。” 中原地產首席分析師張大偉說。

　　在需求釋放的同時，一線城市土地供應量減少，也助推了土地市場的火爆。以北京為例，今年前5個月，北京僅新增住宅土地供應26宗，這一數量創下了自2009年以來近7年的同期新低；而今年北京的住宅用地供應計劃將同比減少27%。

　　“包括北京、上海、廣州等在內的14個城市的開發邊界劃定工作將于今年完成，開發邊界將作為城市發展的剛性約定，不得超越界限盲目擴張。因此從未來預期看，北京、上海等城市，待售土地并不多，特別是北京，目前掛牌的只有8宗土地，處于歷史最低規模。”張大偉說，本就“僧多粥少”，再加上近期一二線樓市升溫，房企對土地的爭搶更加積極。“土地市場體現了房企對一二線市場的看多。”

　　房價會不會上漲？

　　一線樓市已經筑底，但不會過快上漲

　　土地市場的火爆再次引發人們對樓市的猜想：“面粉已經漲價，面包價格會跟風上漲嗎？”

　　實際上，一線樓市已經筑底，不僅成交量環比大幅增加，房價也企穩回升。國家統計局的數據顯示，4月份，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市首次出現房價全部環比上漲，其中廣州、深圳甚至出現了多個“日光盤”。

　　不過一線城市的全面回調并不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時代。2003年到2013年，中國商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬多億元，商品房年銷售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米，市場基數已不可同日而語，增速降低是必然。

　　在市場整體從高速增長進入中高速增長區間的同時，分化也將更加明顯。從房價上看，一線城市在價格較高的基礎上整體回升并領漲全國，而絕大部分三線城市房價仍然下降。從成交量上看，一線樓市成交量激增，而三四線城市則依然交易冷清。根據中原地產研究中心最新數據，今年前5月，一線城市簽約17.11萬套，同比漲幅達到41%；二線城市簽約70.66萬套，同比漲幅為13.4%；三線城市簽約16.9萬套，基本持平；四線城市成交量有輕微下調。

　　住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產市場已經從過去總體偏緊、部分地區過緊，發展到今天總體偏松、部分地區過剩的情況。當供給遠快于需求時，很難出現2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規模，從而有利于抑制樓市過快上漲。

　　調控會不會轉向？

　　樓市調控的行政手段“宜減不宜加”，穩增長措施需更全面地考慮化解樓市風險問題

　　在這種市場現狀下，樓市調控又將去向何方？

　　進一步發揮市場在資源配置中的決定性作用，樓市調控的行政手段“宜減不宜加”。去年以來，“去行政化”、分城調控，是樓市調控的基調。但是隨著市場調整的深入，一些三線城市在取消限購、限貸等抑制性政策的同時，又實施了較大幅度的補貼政策。像四川眉山，當地新建商品住宅的房價多在每平方米三四千元，但政府卻出臺“每平方米補貼500元”的托市政策。山東棗莊、安徽黃山、浙江湖州、遼寧鞍山、新疆烏魯木齊等多個城市則出臺了契稅補貼的政策。由于不可能從根本上改變供求關系，類似的補貼政策常常是“短效刺激”，卻會對市場造成新一輪的干擾。例如，今年4月，安徽銅陵結束了當地契稅補貼政策，當月住宅類商品房成交套數便驟跌78%。

　　在經濟下行壓力加大的背景下，穩增長措施需更全面地考慮化解樓市風險問題。國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松認為，“為穩定經濟增長，實行穩健的貨幣政策特別是低利率政策時如不采取相應的對沖措施，可能引發房價泡沫風險。因此，在經濟增速放緩階段運用貨幣政策工具時，要重視研究出臺能夠對沖利率政策調整對房地產市場影響的政策工具。”

　　此外，房地產業的定位、目標和住房政策體系也應根據市場供求關系而適時調整。“從各國經驗看，隨著經濟發展水平和人均收入不斷提高，基本住房需求得到滿足后，對綠色、高效、宜居的高品質住房需求快速上升。”鄧郁松建議，“十三五”時期房地產業發展應從追求規模數量向追求水平質量轉變，提高百姓居住品質，通過改革和政策調整，進一步完善房地產供應體系、稅收體系、市場監管體系和住宅金融體系，實現我國房地產市場的平穩運行。

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