我的鋼鐵網 宋賽 2018年11月21日

我國加入WTO之后，隨著全球化進程進一步加快，房地產行業也得到快速發展，逐步成為我國支柱產業。盡管近幾年房地產市場受到多輪調控，7月份中央更是傳達出“堅決遏制房價上漲”會議精神，但房地產行業是我國支柱產業的屬性并沒有改變，其在國民經濟中仍占據重要地位。

房地產市場帶動了國內GDP的強勁增長，也極大改善了居民生活品質，就原材料行業而言，房地產對鋼鐵、水泥需求巨大。根據相關測算，建筑行業占據國內鋼材消費的45%以上，而房地產行業鋼材消費又占建筑的大部分，因此房地產行業的變化會極大影響鋼材消費，需要密切關注。目前觀察房地產行業指標較多，除政策因素外，其他如房地產投資額、新開工面積等均是較直觀指標，一定程度上可以定量分析。由于時間跨度較長下政策影響因素較為明顯，對鋼材的需求預測變動會較大，故本文拋開不可知的調控政策，試圖通過對房地產行業相關指標之間的聯系，對短期鋼材需求做探析。一、房地產關鍵指標及指標間先后關系由于房地產投資額、土地購置費、房地產銷售額受到地價和房價的影響較大，并不能直接的反映當下真實的需求，因此本文主要從面積指標來討論。房地產主要面積指標及解釋如下：

從房地產拿地、規劃、完工、銷售、回款等一般流程來看，房地產指標變動先后順序應該如下：

若房企不運用資金杠桿，現房銷售，這一順序應該是合理的，但我國房地產市場的運作并非如此。目前國內期房銷售占房地產銷售的八成以上，現房占比相對較小。從企業生產經營活動的角度講，現金流最重要，房企也不例外。目前國內房企資金來源除了占比極小的外資，主要有銀行貸款、自籌外資以及其他資金幾種途徑，而銀行貸款和自籌資金占房企資金來源的50%左右，剩余的50%來自其他資金，主要是訂金以及按揭貸款。

因此，國內房地產企業只有將期房賣出去后，才能最大可能獲得完成后續房屋建設的保障資金，除了應付的工程款項等費用外，剩余資金則會繼續投入到下一項目中，再進行土地購置和銷售期房，讓資金循環起來充分利用。由于期房銷售算入當期房地產銷售面積，這樣就形成了銷售面積增速先于購置面積增速變動的情況。

還有一個值得思考的問題是，這五個指標之間是否存在閉環關系，即房地產竣工面積是否會提前反映下一輪房地產銷售面積情況。由于我國主要以期房銷售為主，因此房地產銷售面積總是提前于竣工面積，并且下一輪的銷售面積受到竣工面積的影響較小，反而是受到政策影響因素更大，因此指標之間更多是線性重復，而非閉環。二、房地產主要指標間的滯后關系在確定首要先行指標及各指標先后順序后，通過相關數據來進一步分析各先行指標的領先情況：房地產銷售面積比購置面積領先約9個月。經過對比2000年以來房地產銷售面積與購置面積累計增速的相關關系，發現銷售面積的變動比購置面積要提前大概6-9個月，如下圖所示。考慮到房企在上一期的期房銷售之后，短期富余資金投入到下一項目的地塊投標、各種證件手續辦理，這一時間其實并不短，最快預計也要在6個月左右，因此購置面積相較于銷售面積6-9個月的滯后期較為合理。當銷售面積增速后移9個月時，二者一致性最高，為0.66。

2）購置面積與新開工面積變化基本一致。從一般土地開發流程而言，土地購置之后需要辦理各種施工以及規劃許可等證件才能進行下一步開工，這一過程可能會持續3-6個月。但從目前數據之間的相關性及聯動性來看，這一時間差不明顯。對比2000年以來的購置面積增速與新開工面積增速，二者滯后期為0時相關性最高，為0.73，主要原因或許因為房地產企業出于縮短工期、加快資金回流的要求，前期相關證件準備工作已經做的比較充分，一旦拍到相關地塊，馬上進場施工。

新開工面積約領先施工面積3個月左右。從新開工與施工面積統計的范圍來看，施工面積不僅僅包含本期的新開工面積，對上期未能完場本期再建的、停緩建后恢復施工的以及本期竣工的面積也包括，因此相較新開工面積而言，滯后時間或許要長于我們想象中的一個月。通過對比數據發現，施工面積在滯后新開工面積3個月時，二者相關系數最高，為0.66，如圖3。

除以上幾個重要指標以為，新開工較竣工面積領先約18個月左右，也即1年半的時間。三、房地產指標對短期鋼市需求分析1）最直接的指標是房地產施工面積。影響短期鋼市最為直接的指標有兩個，房地產新開工和施工面積。由于房地產新開工面積以報告期內工地破土動工時開始計算，并且會根據工期來安排，即便一片工地的一個角落開工動工，那這片工地也會全部算入新開工面積，這對短期的實際用鋼需求反映的并不真切，因此房地產施工面積來衡量短期用鋼需求更好，畢竟后者囊括的開工面范圍更廣，如前所述。考慮到銷售面積的變動逐步波及到施工面積需要12個月左右，因此，當前的銷售面積或能夠反映2019年下半年的施工面積情況，上半年的銷售面積或能夠反映明年上半年房地產市場的施工情況。2）當前房地產依然在去庫存，后期面臨階段性累庫壓力。由于從房地產銷售面積依次往土地購置、新開工、施工以及竣工面積傳導時間在25個月左右，也就是說當下賣出的房子， 25個月之后才竣工交付給購房客戶。因此，評估當下房地產市場的庫存水平時，需要將銷售面積增速后移約25個月，如圖4所示：

由于當下房地產竣工面積增速仍不及銷售增速，房地產市場仍處在庫存去化階段，考慮后移25個月后的銷售面積增速要高于當前竣工面積增速近40個百分點，短期這一過程預計仍會持續。從上述累庫與去庫時間周期來看，二者一般在13-17個左右，故預計3-6個月內庫存仍會繼續去化，但6個月之后銷售增速大概率不及竣工面積增速，開始累庫。3）四季度銷售施工面積增速維持低位，明年上半年或下滑至負值區間。2017年以來房地產銷售面積增速持續下滑，增速從2017年年初25.1%下滑至當前4%，從12個月左右的時間傳導來看，雖然今年上半年房地產施工面積增速在低基數原因下未明顯下滑，但平均增速只有不到2%,處于較低水平。預計后期隨著銷售面積增速下滑壓力的逐步傳導，四季度房地產新開工繼續維持低位，而在明年上半年房地產面臨階段性累庫壓力下，施工面積增速或進一步下滑，有可能降至負值區間。4）四季度房地產鋼材需求變動不大，明年上半年或明顯下滑。從以上分析可知，在四季度房地產施工面積增速繼續維持低位的情況下，對鋼材需求變動或不大，但明年上半年，房地產市場對鋼材需求可能開始出現明顯走弱。

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