貝殼研究院2日發(fā)布的報告顯示，今年一季度，其監(jiān)測的66個大中城市新房總成交面積與總成交套數(shù)分別為4247萬平方米、37萬套，累計同比分別下滑28.6%、30.7%，其中，一、二線城市新房成交套數(shù)同比均下滑超30%，三四線城市同比下滑17.1%。該研究院認(rèn)為，這主要是因為一二線城市受疫情影響更為嚴(yán)重。

二手房方面，鏈家18城一季度二手房成交量環(huán)比減少39.2%，同比減少44.6%，該季度成交量為近五年季度成交的最低水平，3月的成交量恢復(fù)至去年同期水平的63%。不過，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，隨著“賣小房買大房”的改善需求積極入市，二季度改善需求釋放節(jié)奏會加快，預(yù)計成交量會同比增長40%。不過，下半年市場走勢與全球經(jīng)濟下行風(fēng)險關(guān)聯(lián)度增加，還存在不確定性。

一、二線城市新房成交套數(shù)下降超3成

貝殼研究院稱，受疫情影響，2020年一季度66座大中城市成交規(guī)模不理想，總成交面積和總成交套數(shù)分別為4247萬平方米、37萬套，累計同比分別下滑28.6%、30.7%。

分城市等級看，一線城市成交套數(shù)同比下滑39.5%，成交面積同比下滑38.4%。其中，上海和廣州下跌幅度較大，成交面積同比下降幅度均超過40%，北京成交面積同比下滑36%。深圳成交量保持低位水平，一季度受疫情影響較小，成交面積同比增長了2%。

該研究院認(rèn)為，長期來看，一線城市需求量仍在，疫情后下跌幅度較大的一線城市將出現(xiàn)一定程度的反彈。

一季度，二線城市成交套數(shù)同比下滑34.9%，成交面積同比下滑31.7%。不過，也有城市在疫情中表現(xiàn)出較好的市場應(yīng)變力，如南京和廈門商品住宅成交量在疫情之下保持增長，一季度分別增長6%和11%，其中南京成交量在二線城市中排名第五，表現(xiàn)搶眼。杭州成交量在一季度同比下滑幅度最小，僅5%，總體保持穩(wěn)定。

上述研究院稱，杭州是全國首個從政府層面全面推出“線上售樓處”制度的城市，有效應(yīng)對線下銷售停滯問題。南京房管局則早在2月20日就提出房地產(chǎn)線下銷售恢復(fù)開放，在全國房地產(chǎn)市場“冰封”的情況下，搶占了市場先機。

“一二線城市下滑幅度較大，主要受疫情嚴(yán)重程度影響，預(yù)計市場進入恢復(fù)期后，一二線城市也將進入快速增長階段，重新成為市場上漲的主要拉動力量。”該研究院分析稱。

在各城市層級中，三四線城市受疫情的影響最小，一季度，三四線城市新房成交套數(shù)同比下滑17.1%，成交面積同比下滑15.6%。

3月二手房成交量恢復(fù)至去年同期六成

貝殼研究院2日的另一份報告顯示，在其監(jiān)測的18個重要城市中，一季度鏈家二手房成交量(即成交套數(shù))環(huán)比減少39.2%，同比減少44.6%，該季度成交量為近五年季度成交的最低水平。

不過，該研究院也說：“隨著全國疫情防控形勢穩(wěn)定，3月市場成交快速修復(fù)，重點18城鏈家二手房成交量比1-2月成交量增長41.8%，目前成交量已恢復(fù)至去年3月水平的63%。市場呈現(xiàn)明顯的“V”形走勢，表明我國房地產(chǎn)市場具有較強的韌性。”

據(jù)了解，鏈家重點18城包括北京、上海、深圳、廣州、大連、天津、廊坊、西安、濟南、青島、煙臺、武漢、南京、合肥、杭州、長沙、重慶、成都。

一季度二手房市場快速復(fù)蘇，呈現(xiàn)出三個特點。一是，復(fù)蘇力度南強北弱，長三角地區(qū)復(fù)蘇力度最強，京津冀最弱。京津冀地區(qū)(代表城市為北京、天津、廊坊)的恢復(fù)程度弱于其他地區(qū)，3月成交量大約為去年12月水平的62%，相當(dāng)于去年同期水平的40%。

二是剛需先行。隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)步推進，因疫情而積壓的需求在3月開始釋放，其中主要是前期積累的剛需快速入場帶動市場回暖。

三是量增價穩(wěn)，市場反彈并未推高價格。3月重點17城中有14個城市價格均價較1月和2月成交均價下跌。該研究院稱，市場反彈但是并未推高價格的原因在于目前的交易是低位反彈，整體來看絕對水平依舊較低，還沒有到達(dá)能讓價格明顯上漲的量級。且整體供需矛盾依舊較為緩和，大部分城市的業(yè)主調(diào)價中漲價占比不足30%，買方的市場地位高。

對于未來，貝殼研究院預(yù)計，二季度二手房市場將繼續(xù)復(fù)蘇，但長期存在不確定性。數(shù)據(jù)顯示，3月18城鏈家二手房市場的新增房源量與新增客源量均出現(xiàn)快速回升，其中新增客源量環(huán)比增加53.2%，同比增加96.2%，達(dá)到2019年以來新增客源量的月度峰值水平。

同時，“賣小房買大房”的改善需求積極入市，二季度改善需求釋放節(jié)奏會加快。疫情發(fā)生以來，新增掛牌房源中90平以下、小居室房源占比明顯提升，而帶看層面上，大戶型、次新房的帶看占比上升。疫情還使得客戶對于通風(fēng)防疫條件更好的板樓偏好增強。

分區(qū)域看，預(yù)計二季度市場復(fù)蘇力度為“長三角>二線省會城市>珠三角>京津冀”。

貝殼研究院最后認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控政策保持穩(wěn)定、國內(nèi)經(jīng)濟得到恢復(fù)的情況下，二季度后會有一定低迷，到10月份以后會開始活躍。但是，由于全球經(jīng)濟受疫情影響存在嚴(yán)重的衰退風(fēng)險，國內(nèi)房地產(chǎn)市場也面臨企業(yè)和居民端杠桿率較高、疫情導(dǎo)致收入不穩(wěn)定甚至失業(yè)等收入效應(yīng)的挑戰(zhàn)。

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