疫情影響下，今年1-2月份房地產銷售及投資數據出現下滑。1-2月份，全國商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%；商品房銷售額8203億元，下降35.9%。同期，房地產開發投資10115億元，同比下降16.3%；其中住宅投資7318億元，下降16.0%。同樣值得關注的是，銷售影響下部分房企資金緊張，拿地更為謹慎，房企分化現象明顯，頭部房企顯然抗壓能力更強。

    交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，預計后續開發和銷售跌幅將不斷收窄，增長缺口逐漸修復，全年風險可控。二季度隨著復工陸續推進和線下售樓恢復，疫情影響有望逐步消失。

    部分房企現金流緊張加劇

    在融資政策未放松情況下，銷售回款仍是房企最核心的資金來源。數據顯示，受銷售不佳等因素影響，房企到位資金大幅下滑。國家統計局數據顯示，1-2月，房地產開發企業到位資金20210億元，同比下降17.5%。其中，國內貸款4547億元，下降8.6%；利用外資12億元，下降77.2%；自籌資金6161億元，下降15.4%；定金及預收款5603億元，下降23.9%；個人按揭貸款3030億元，下降12.4%。

    部分房企財務風險上升。據相關統計，今年房地產行業到期債務約為1.46萬億元，7月份償債高峰到期達1490萬億元。為緩解資金緊張局面，部分房企加大融資力度，但整體融資規模仍有小幅下滑。中指研究院數據顯示，2020年1-2月份，房企海外發債、信用債以及資產證券化融資金額為2713.4億元，同比小幅減少5.7%。短期融資券發行229.5億元，同比增速達1430%。短期債發行提速印證了房企對于補充資金的迫切需求。

    東方金誠房地產行業高級分析師謝瑞表示，在銷售復蘇、支持政策的帶動下，房企到位資金同比降幅有望在二季度收窄，資金壓力將有所緩和。同時融資集中度或進一步提升，融資渠道更為通暢、凈負債率較低的房企將更加受益。

    頭部房企拿地力度不減

    “疫情使得房企短期銷售及回款承壓，影響拿地、開復工意愿，行業投資增速首次負增長，預計二季度投資增速跟隨銷售、開復工、拿地修復有所改善。”謝瑞分析認為。

    1-2月份，房地產開發企業土地購置面積1092萬平方米，同比下降29.3%；土地成交價款440億元，下降36.2%。整體來說房企拿地相對謹慎，但分化依舊是較為顯著的特征，部分大型房企仍聚焦一二線城市拿地。中原地產首席分析師張大偉表示，開發商依然看好北京土地市場。其中，高溢價率地塊成為主流，平均溢價率達19.46%。

    中指研究院發布的《2020年1-2月全國房地產企業拿地排行榜》顯示，房地產銷售市場受疫情沖擊較大，土地市場受影響較弱。TOP10企業1-2月拿地總額1413億元，占TOP50企業的49.4%，龍頭房企獲取土地資源優勢不減。

    隨著疫情好轉，行業施工正逐步修復。住建部數據顯示，截至3月8日，全國房屋建筑和市政基礎設施工程在建項目共19.25萬個，已開復工11.19萬個，開復工率達到58.15%。

    謝瑞表示，預計二季度投資增速跟隨銷售、開復工、拿地修復有所改善。銷售量逐步提高后，在地方政府供地計劃不減的情況下，拿地規模也將提升，房企開發投資額將有所回升。

    房地產調控基調未變

    疫情發生以來，中央多部門強調“房住不炒”定位不變。3月3日，央行會同財政部、銀保監會召開金融支持疫情防控和經濟社會發展座談會暨電視電話會，其中強調堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。

    3月17日，銀保監會首席風險官兼辦公廳主任、新聞發言人肖遠企表示，當前房地產金融政策整體基調沒有變化。近期有些地方政府和商業銀行對個人房貸政策做出調整，他表示，這些調整(調低首付比例、貸款利率等)都在監管政策允許的范圍之內。

    2月份以來，多個省市出臺包括降低預售門檻、提前撥付預售資金、延期或分期繳納土地出讓金、順延項目開竣工時間、加大貸款支持力度等在內的支持政策，意在助房企渡過難關、穩定樓市。

    夏丹認為，近期一二線為主的多個省市密集出臺房地產調整政策，大多政策作用于土地出讓環節和商品房預售環節，以對沖短期負面影響，更多城市可能跟進。3月初廣州商服限購松綁政策，駐馬店公積金貸款首付下調政策被陸續撤回。由此可見，當前“房住不炒”基調不變。

    謝瑞表示，預計二季度，地方政府將更強調“因城施策”，三四線城市因前期銷售較弱存在更大微調空間，但微調目的在于加強對當地房企扶持，保持當地市場穩定，降低行業金融風險。

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