進入2月，各省、市、自治區的兩會議程接近尾聲，為2021年的工作定下總基調。據中新經緯客戶端不完全統計，絕大多數省、市、自治區的政府工作報告都提及了房地產市場相關政策，重點聚焦在房住不炒、發展租賃住房市場、推進老舊小區改造三方面。

對比往年，多地政府工作報告延續了堅持房住不炒、促進房地產市場平穩健康發展的表述，專家認為，這表明今年各地的樓市調控政策不會出現大的變化。規范發展長租房、增加租賃住房土地，是各地政府工作報告中著筆較多的內容，海南等地還明確提出“出臺租購同權辦法”。老舊小區改造在“十四五”期間將繼續推進，不少省市公布了2021年的具體目標。

多地重申房住不炒

近幾年，不論是中央還是地方，“房住不炒”屢屢出現在各種重要會議與文件之中，“房住不炒”也逐漸成為大眾所熟悉的房地產市場調控方針。2020年12月召開的中央經濟工作會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。

從1月中旬開始，多個省、市、自治區的兩會相繼召開，“房住不炒”與“促進房地產市場平穩健康發展”，成為政府工作報告中的高頻詞匯。據中新經緯客戶端不完全統計，上海、遼寧、吉林、內蒙古、寧夏、甘肅、河南、浙江、福建、廣東、湖南、重慶、貴州、云南、海南等地的政府工作報告中均出現了上述表述。

上海市政府工作報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善房地產市場平穩健康發展長效機制。甘肅省政府工作報告指出，落實“房住不炒”定位，因城施策促進房地產市場平穩健康發展。重慶市指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產市場平穩健康發展。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯客戶端表示，今年各地的樓市調控政策不會出現大的變化，不會大幅度放松，也不會大面積收緊。就當前而言，一些熱點城市正通過“打補丁”的方式加強調控，可以預見，如果今年春季的市場過熱，政策還可能加碼。

上述中央經濟工作會議上，還提出“解決好大城市住房突出問題”，這成為中央對房地產市場的最新提法，北京、遼寧、河南、江蘇等地的政府工作報告都對此予以明確。北京市政府工作報告指出，努力解決好住房突出問題。遼寧省政府工作報告指出，著力解決大城市住房突出問題，完善長租房和土地要素保障政策，促進房地產市場平穩健康發展。河南省政府工作報告稱，堅持“房住不炒”，探索解決大城市住房突出問題。

貝殼研究院首席分析師許小樂對中新經緯客戶端表示，2020年，在貨幣政策相對寬松的背景下，一些資金外溢到房地產市場，局部城市例如深圳等地的住房供需矛盾進一步激化，房價出現上漲。房價過快上漲會在一定程度上對人口流入形成阻滯作用，不利于城市發展，因此，解決大城市住房問題的重要性不言而喻。

許小樂認為，解決大城市住房問題要注重“因地制宜、多策并舉”?？偨Y各地自2020年下半年以來出臺的房地產調控政策可以發現，政策工具不再只是對需求端的限制，也增添了加大住宅用地供應、建設人才房與租賃房等供給端的政策，以及促進區域協同發展以平抑房地產市場波動的長遠策略。

規范發展長租房引關注

據中新經緯客戶端不完全統計，2021年，北京、上海、遼寧、吉林、內蒙古、寧夏、山西、陜西、甘肅、新疆、西藏、河南、江蘇、浙江、福建、廣東、貴州、重慶、云南、廣西、海南等20余個省、市、自治區的政府工作報告，都提出要發展租賃住房市場。同時，多地提出規范發展長租房、增加租賃房土地供給，這在過往的政府工作報告中并不多見。

廣東省提出，加強保障性租賃住房建設，規范發展長租房市場，加大土地供應力度，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房。

海南省提出，出臺租購同權辦法，整頓規范住房租賃市場秩序，及時處置長租房違約風險隱患。

謝逸楓稱，大城市的租房問題在近兩年持續引發關注，加上一些長租公寓企業頻頻跑路、暴雷，改善租房市場環境的呼聲較高。支持租賃住房發展，在各地近幾年的政府報告中雖然都有涉及，但整體發展面臨著資金與土地供給的掣肘。

北京兩會剛剛落幕，租房新規便應聲落地。2月2日，北京市住建委等部門發布了《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》，提出住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管，收取的押金數額不得超過1個月租金。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，北京此次出臺租房新規，具有信號意義和行業示范效應，將有助于減少各類租房糾紛，促進長租公寓行業的平穩運行與健康發展，值得其他城市借鑒。

此外，除了海南省政府工作報告提出“出臺租購同權辦法”外，寧夏自治區政府工作報告提出堅持“租購并舉”，重慶則提出“構建租購并舉的住房制度”。許小樂表示，中國的落戶政策與房屋掛鉤，實際執行過程是以“房屋所有權”為原則，這也就意味著通過租房獲得的社會福利低于購房，“租購不同權”成為影響租賃住房市場發展的首要障礙。租購同權有利于租賃市場制度的完善，使租賃成為一種長期的居住選擇。

老舊小區改造持續推進

隨著棚戶區改造力度的減小，城市更新、老舊小區改造成為各地推進的重大民生工程。經過住建部調查摸底，中國2000年底以前建成的老舊小區大概是22萬個，涉及居民近3900萬戶。2020年，中國新開工改造城鎮老舊小區共40279個，惠及居民約735.73萬戶。

住建部此前表示，“十四五”期間中國大概可以再改造3500萬戶，在“十四五”末力爭基本完成2000年底以前建成的需要改造的城鎮老舊小區。2021年是“十四五”規劃的開局之年，據中新經緯客戶端統計，除個別省市外，幾乎所有省、市、自治區的政府工作報告中都提出要推進該項工程，不少地方設定了具體目標。

上海市提出，深化城市更新，發揮城市更新中心平臺作用，完成70萬平方米中心城區成片二級舊里以下房屋改造，實施1000萬平方米舊住房更新改造，加快推進城中村改造。陜西省提出，新開工棚戶區改造7500套，城鎮老舊小區改造3622個。河南省提出，推進城鎮老舊小區改造提升，完成改造不少于50萬戶。四川省提出，實施城市更新行動，加快宜居城市、海綿城市、韌性城市、智慧城市建設，新改造6000個城鎮老舊小區。

謝逸楓認為，老舊小區改造是接替棚戶區改造的又一拉動投資的重要舉措，有機構預測，2020年舊改總投資可能會超過7000億元。但需要注意的是，老舊小區改造同樣面臨資金投入的問題。而從房源保值增值角度講，如果小區本身的地理位置、各類生活配套較好，經過改造后，房源的增值空間會較大。

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