2022年以來，在“滿足購房者合理的購房需求”政策引導下，各地積極落實因城施策，房地產調控邊際放松態(tài)勢明顯，購房者置業(yè)情緒有所好轉，但整體預期仍偏弱。

3月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國房地產開發(fā)投資和銷售情況顯示，今年1-2月，全國商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。

“去年以來，受多重因素影響，房地產市場出現(xiàn)了一定的下行態(tài)勢。但是從今年的情況來看，在各方面的共同努力下，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，房地產市場運行狀況出現(xiàn)了積極變化。房地產下行態(tài)勢得到了減緩。”國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉在當日新聞發(fā)布會上表示。

中泰證券研究所政策組負責人楊暢指出，總體來看，房地產銷售、竣工、施工、開工、拿地等端口的表現(xiàn)相對偏弱，整體信心仍然不足。“未來打通良性循環(huán)，還需要政策發(fā)力支持。”

銷售端仍面臨去化壓力

“前2月銷售指標同比現(xiàn)負值在預期之內，一方面，去年1-2月成交規(guī)模較高；另一方面，雖然政策逐步松綁，但由于松綁時間較短，目前購房者的入市意愿并未大幅提升。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負責人王小嬙告訴記者。

貝殼研究院分析師潘浩則認為，盡管今年前2月銷售面積出現(xiàn)明顯的同比下降，但與2017-2019年同期數(shù)據(jù)相比仍保持在同一水平，且略有增長。

價格方面，易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積測算，今年1-2月全國商品房均價為9845元/平方米，同比漲幅-10.7%。

“價格同比降幅較大，這是過去幾年未曾出現(xiàn)的情況。”潘浩稱，因房企一季度和上半年面臨較大償債壓力，有動力通過促銷加速銷售和回款，雙方面的因素共同導致價格同比下調。

此外，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年2月末，全國商品房待售面積57026萬平方米，較2021年末增加6003萬平方米；其中，住宅待售面積增加5552萬平方米。

業(yè)內人士指出，從商品房待售面積的增加可以看出，銷售端仍面臨一定去化壓力。不過從政策動向來看，今年以來不少城市在公積金貸款、商業(yè)貸款、購房補貼等多方面做出調整，將有效提振市場信心。

房企新開工積極性不足

值得關注的是，在行業(yè)面臨較大壓力情況下，全國房地產開發(fā)投資依然保持正增長。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1-2月，全國房地產開發(fā)投資14499億元，同比增長3.7%；其中，住宅投資10769億元，同比增長3.7%。

潘浩認為，這與年初部分城市的“土拍開門紅”，以及政府和企業(yè)對“保交付”高度重視直接相關。“開發(fā)投資數(shù)據(jù)的穩(wěn)定，預示著行業(yè)基本面維持穩(wěn)定，但同時也要看到行業(yè)所面臨的流動性壓力依然較大。”

雖然房地產開發(fā)投資額同比仍在增長，但增速較2021年全年有所收窄。

“前2月的開發(fā)投資增速數(shù)據(jù)，說明房企開發(fā)投資意愿仍偏弱。預計未來幾個月，地方政府會出臺積極創(chuàng)造營商環(huán)境、鼓勵房企拿地相關的措施。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

與此同時，房企新開工積極性不足，今年1-2月全國新開工面積同比下降幅度超過10%。

“短期來看，隨著房地產信貸環(huán)境持續(xù)改善，企業(yè)資金面有望逐漸改善，但在償債高峰之下，企業(yè)整體仍面臨較大資金壓力，這將繼續(xù)拖累新開工和拿地規(guī)模。預計短期新開工規(guī)模同比會繼續(xù)下降，投資增速或繼續(xù)收窄。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示。

銷售及融資規(guī)模的下滑，造成行業(yè)到位資金同步下行。今年1-2月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金25143億元，同比下降17.7%。其中，國內貸款4105億元，同比下降21.1%；利用外資7億元，下降27.4%；自籌資金7757億元，下降6.2%；定金及預收款8027億元，下降27.0%；個人按揭貸款4124億元，下降16.9%。

“前兩個月國內貸款4105億，雖較去年同期下降，但月度均值仍高于去年四季度的月度表現(xiàn)，或表明國內貸款有所修復。”楊暢表示。

付凌暉在新聞發(fā)布會上指出，《政府工作報告》提到，要進一步推動堅持房住不炒，堅持推動穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，構建房地產發(fā)展的長效機制，加快推進房地產發(fā)展“租購并舉”，進一步滿足商品房市場正常需求，相信房地產市場平穩(wěn)發(fā)展還是有基礎、有條件的。

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