上圖 富國首創(chuàng)水務REIT底層基礎設施資產(chǎn)之一合肥市十五里河污水處理廠PPP項目。（資料圖片）

基礎設施REITs試點有望進一步增量擴圍。近日，證監(jiān)會副主席李超在首屆長三角REITs論壇上表示，進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋新能源、水利、新基建等基礎設施領域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領域。

專家表示，作為基礎設施領域的重大投融資創(chuàng)新，REITs能夠盤活存量、帶動增量、擴大有效投資，進一步擴大試點范圍、建立多層次REITs市場，有助于更好地激發(fā)市場活力和發(fā)展內(nèi)生動力，從而更高效服務實體經(jīng)濟。

市場總體運行平穩(wěn)

自2020年4月試點啟動以來，我國REITs市場發(fā)展進入快車道，總體運行平穩(wěn)，達到預期目標。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月底，共批準基礎設施REITs產(chǎn)品24只，已上市22只，募集資金超過750億元，總市值約830億元，整體較首發(fā)上漲約20%，項目涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型，募集資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元，形成良好示范效應。

在國際資本市場，REITs已有60多年發(fā)展歷史，是一個發(fā)展迅速、相對成熟的金融產(chǎn)品。借鑒成熟市場經(jīng)驗和規(guī)律，我國走出一條符合中國國情的REITs發(fā)展之路。李超表示，在服務方向方面，我國REITs市場堅持服務實體經(jīng)濟，依托交通、能源、市政、倉儲物流、園區(qū)等基礎設施領域積累的規(guī)模龐大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，率先推出了公募REITs試點。同時，落實中央“房住不炒”要求，將試點范圍拓展到保障性租賃住房領域。

在制度規(guī)則方面，我國基礎設施REITs試點注重頂層設計，構建了交易所負責上市審核、證監(jiān)會負責產(chǎn)品注冊、國家發(fā)改委負責項目合法合規(guī)性把關推薦的制度體系和業(yè)務流程。二級市場交易環(huán)節(jié)，建立了漲跌幅制度，引入做市商機制，促進價格發(fā)現(xiàn)，增加市場流動性，上市REITs日均換手率2.11%，流動性高于日本、新加坡、中國香港等市場。

在運作模式方面，結合實際，我國采用“公募基金+ABS”的契約型公募REITs試點模式；治理結構以基金管理人為主導，原始權益人參與，同時采用外部管理模式，相關制度安排既有利于保護投資人利益，又有利于發(fā)揮原始權益人運營能力優(yōu)勢，增強其參與積極性，這是對公司治理機制的有益創(chuàng)新和探索。“我國基礎設施REITs試點啟動以來，基礎制度規(guī)則、監(jiān)管架構加快構建，市場體系逐步完善，試點項目和相關制度安排初步經(jīng)受住了市場檢驗，受到了各方廣泛認可。”李超表示。

展望未來，基于我國龐大的基礎設施規(guī)模以及海外成熟市場的發(fā)展態(tài)勢，我國基礎設施公募REITs發(fā)展空間廣闊。上交所總經(jīng)理蔡建春分析，從境外市場看，海外REITs市場整體規(guī)模一般是當?shù)谿DP的3%到16%，股票市值的1%到8%。考慮到目前我國百萬億元級的存量基礎設施規(guī)模、每年百萬億元的GDP水平和近80萬億元股票市值，預計未來REITs市場容量在萬億元以上，潛力巨大。

進一步擴大試點范圍

對于REITs試點范圍將迎來進一步提速擴圍，市場反應熱烈。

“推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領域意義重大。”中金公司研究部不動產(chǎn)與空間服務行業(yè)首席分析師張宇表示，短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)REITs或有助于房企信用風險處置，防范金融系統(tǒng)性風險；長期來看商業(yè)地產(chǎn)REITs市場建設或?qū)⒁龑ч_發(fā)商拓展價值邊界，提升綜合能力，同時從供給側為資本市場提供更為多元的長久期資產(chǎn)。

光大證券分析師何緬南認為，商業(yè)不動產(chǎn)REITs研究加速，有助于推動市場高質(zhì)量發(fā)展。對于租賃市場來說，長租公寓當前處于政策紅利期，租賃市場監(jiān)管力度加強及降稅導向為長租公寓帶來新發(fā)展空間，公募REITs的放開勢必有利于企業(yè)緩解融資難，進一步提升租賃物業(yè)供給量。

今年以來，支持基礎設施REITs擴容提質(zhì)的政策措施密集落地。5月19日，國務院辦公廳印發(fā)《關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，提出推動基礎設施REITs健康發(fā)展，鼓勵更多符合條件的項目發(fā)行上市；5月27日，證監(jiān)會與國家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范做好保障性租賃住房發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點有關工作的通知》，支持條件成熟的地區(qū)推出保障性租賃住房REITs項目，正式啟動相關試點工作。

政策助力為REITs市場發(fā)展打開廣闊空間。今年獲批的REITs產(chǎn)品，資產(chǎn)類型已由傳統(tǒng)基建類項目，拓展至清潔能源、保障性租賃住房等基礎設施補短板重點領域，市場廣度穩(wěn)步拓寬。

未來基礎設施REITs擴圍還有哪些可能性？北京大學光華管理學院院長劉俏認為，高鐵、新能源車、5G基站等關鍵領域在國民經(jīng)濟里處于節(jié)點位置，行業(yè)內(nèi)的投資和技術變革有較好的外溢效應。對于這些領域，可以把它識別出來，納入REITs底層資產(chǎn)范圍，優(yōu)先進行發(fā)展。還可以把碳資產(chǎn)納入REITs底層資產(chǎn)范圍，通過IPO上市，在二級市場交易形成市場價格，引導資金配置到關鍵領域，推動找到最優(yōu)化的碳中和實現(xiàn)路徑。

值得一提的是，在基礎設施REITs資產(chǎn)擴圍的同時，基金擴募步伐也在持續(xù)。12月7日，中金普洛斯REIT等首批5只基礎設施REITs擴募項目狀態(tài)更新，其中華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、富國首創(chuàng)水務REIT狀態(tài)更新為“已反饋”，博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT狀態(tài)更新為“已問詢”，意味著首批基礎設施REITs擴募又有新進展。

“首批基礎設施REITs擴募，更多基礎設施被納入底層資產(chǎn)，相關REITs有望因擴募而降低估值，提升收益率水平。”光大證券分析師孫偉風表示，國內(nèi)REITs發(fā)行迎來蓬勃發(fā)展已是大勢所趨，底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的REITs市場收益率將穩(wěn)步提升。

探索建設多層次市場

12月6日召開的中共中央政治局會議提出，要著力擴大國內(nèi)需求，充分發(fā)揮消費的基礎作用和投資的關鍵作用。REITs是基礎設施投融資機制的重大創(chuàng)新，在有效盤活存量資產(chǎn)、拉動社會有效投資方面能夠發(fā)揮出積極作用。

不過，當前我國基礎設施REITs尚處于發(fā)展初級階段，市場建設有待進一步完善。招商基金研究部首席經(jīng)濟學家李湛表示，目前政策規(guī)定中對于底層資產(chǎn)項目的要求較為嚴格，市場上符合條件的優(yōu)質(zhì)項目不多，對各類REITs產(chǎn)品的稅收優(yōu)惠不夠明確。此外，目前REITs公眾投資者參與程度不高，產(chǎn)品流動性有待進一步提升。

要充分發(fā)揮基礎設施REITs產(chǎn)品功能，還需推動多層次REITs市場建設，加快推進REITs市場常態(tài)化發(fā)展。

“為盡快拓寬市場的廣度和深度，應當積極探索建立多層次的REITs市場，推動保障性租賃住房REITs的常態(tài)化發(fā)行，打造REITs市場的保租房板塊。”蔡建春表示，還應鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎設施REITs；進一步拓寬REITs試點覆蓋的資產(chǎn)類型，鼓勵新能源、新基建等基礎設施項目開展REITs試點。

要更好地激發(fā)市場活力和發(fā)展內(nèi)生動力。蔡建春認為，還應堅持市場化方向，在項目挖掘、估值定價等環(huán)節(jié)促進市場主體發(fā)揮主導作用，實現(xiàn)“報得上、審得好、發(fā)得穩(wěn)”。在申報端，加強市場組織，持續(xù)研究完善相關配套機制和專項立法，形成制度激勵。在審核端，構建公開透明、高效可預期的注冊上市審核程序和運行機制，嚴格遵循以信息披露為中心，以投資者需求為導向，充分披露與投資者投資決策密切相關的重要信息。在發(fā)行端，持續(xù)擴充配置型投資機構，研究完善相關發(fā)行和交易機制，激發(fā)市場活力，維護市場平穩(wěn)運行。

張宇認為，建立多層次REITs市場，意味著市場發(fā)行主體應多元化，即在當前以國企央企為主要發(fā)行主體的基礎上，鼓勵民營企業(yè)參與REITs發(fā)行；底層資產(chǎn)類型應多元化，進一步推動更多基礎設施資產(chǎn)類型上市，以及研究推動商業(yè)不動產(chǎn)試點；投資主體應多元化，推動社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機構投資者參與投資，培育專業(yè)化REITs投資者群體。

REITs市場建設是一項系統(tǒng)工程，需發(fā)揮各方合力。李超表示，接下來證監(jiān)會將會同國家發(fā)改委等進一步健全REITs綜合推動機制，統(tǒng)籌解決REITs發(fā)展涉及的項目合規(guī)、國資轉讓、權益確認等共性問題，保障常態(tài)化項目供給，促進市場規(guī)范發(fā)展。

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