近日，武漢原綠世嘉置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“原綠世嘉”）發(fā)布了第四次重整意向投資人預(yù)招募公告。該房企是武漢東西湖區(qū)樓盤(pán)武漢當(dāng)代境MOMA的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，項(xiàng)目受大股東當(dāng)代集團(tuán)總部資金緊張、債務(wù)影響而停工數(shù)月，公司則在2021年底申請(qǐng)了破產(chǎn)清算。

根據(jù)法院裁定，原綠世嘉總債權(quán)金額約15.90億元，其中購(gòu)房類債權(quán)達(dá)到823筆，債權(quán)金額約9.77億元，也就是823位購(gòu)房業(yè)主成了債權(quán)人。目前在政府有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)下，武漢當(dāng)代境MOMA項(xiàng)目已復(fù)工，而原綠世嘉也在尋求資金重整。

事實(shí)上，像原綠世嘉這樣在近年陷入危機(jī)的房企并非個(gè)案。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，以高負(fù)債、高杠桿沖刺規(guī)模的企業(yè)發(fā)展模式成為過(guò)去，房企面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。而在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，一部分房企陷入了債務(wù)困境，面臨破產(chǎn)清算。

多家中小型民營(yíng)房企破產(chǎn)

在銷售下行和融資環(huán)境緊張等因素影響下，部分房地產(chǎn)企業(yè)在2022年面臨著較大的資金壓力，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年房地產(chǎn)行業(yè)新增違約主體28家，基本為民營(yíng)房企。

受債務(wù)違約事件影響，2022年10月17日，陽(yáng)光城集團(tuán)旗下的境外主體陽(yáng)光城嘉世國(guó)際有限公司被香港高等法院頒布清盤(pán)令，成為首家被香港法院正式頒布清盤(pán)令的中資房企。而花樣年、三巽控股、恒大集團(tuán)、祥生控股、大發(fā)地產(chǎn)等多家房企也被債權(quán)人提出清盤(pán)呈請(qǐng)，不過(guò)尚未被正式頒布清盤(pán)令。

除此之外，還有更多房企面臨著破產(chǎn)危機(jī)。人民法院公告網(wǎng)顯示，2022年全國(guó)已發(fā)布約349份房地產(chǎn)相關(guān)的破產(chǎn)文書(shū)。

截至1月6日，全國(guó)企業(yè)破產(chǎn)重整信息網(wǎng)共收錄了破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)934家。從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，934家破產(chǎn)房企中，國(guó)有企業(yè)和集體企業(yè)合計(jì)23家，外商投資企業(yè)和港、澳、臺(tái)投資企業(yè)共14家，而其他民營(yíng)企業(yè)達(dá)897家，占比超過(guò)96%。

從企業(yè)規(guī)模來(lái)看，934家破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)中，同時(shí)符合注冊(cè)資本5000萬(wàn)元以上、職工數(shù)量100人以上的大型房地產(chǎn)企業(yè)僅有13家，其他中小型房地產(chǎn)企業(yè)則達(dá)到了921家，占破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的98.61%。

流動(dòng)性吃緊房企持續(xù)承壓

銷售業(yè)績(jī)的下滑是房企面臨的主要困境之一，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，全國(guó)商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降23.3%，商品房銷售額11.9萬(wàn)億元，同比下降26.6%。

百?gòu)?qiáng)房企也不得不面對(duì)業(yè)績(jī)下降的壓力，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，TOP100房企權(quán)益銷售額為53602.7億元，權(quán)益銷售面積為33723.1萬(wàn)平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場(chǎng)份額約39.3%，較上年下降12.3個(gè)百分點(diǎn)。銷售額超千億房企20家，較上年同期減少21家，超百億房企130家，較上年同期減少28家。從公布銷售目標(biāo)的15家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，2022年，目標(biāo)完成率均值為73.6%，低于去年同期的93.4%。

市場(chǎng)成交尚待恢復(fù)的同時(shí)，房企融資也較為緊張。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-12月，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資8457.4億元，同比下降50.7%。其中海外債發(fā)行僅176.1億元，信托融資972.1億元，降幅均超過(guò)八成。而2023年房企的債務(wù)壓力也不小，2023年一季度即為首個(gè)償債高峰；其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險(xiǎn)企業(yè)的到期債務(wù)，占一季度到期債務(wù)的四成。

在流動(dòng)性吃緊的情況下，多數(shù)房企放緩了拿地節(jié)奏，尤其是民營(yíng)房企大多削減了投資規(guī)模和力度。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，50家代表企業(yè)權(quán)益拿地總額為6765.6億元，同比下降62.4%，拿地銷售比均值為15.5%，較上年下降11.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，央國(guó)企拿地銷售比為21.4%，仍保持了一定的投資強(qiáng)度；民營(yíng)房企權(quán)益拿地總額降幅則超80%，拿地銷售比僅5.8%，投資規(guī)模和強(qiáng)度銳減。在2022年權(quán)益拿地金額榜單前10名中，僅有濱江集團(tuán)一家民營(yíng)房企，其余席位則被華潤(rùn)、中海、保利、建發(fā)、招商蛇口、中國(guó)鐵建、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等央國(guó)企占據(jù)。

房企向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡

2022年11月以來(lái)，多項(xiàng)重磅政策的落地釋放出積極信號(hào)，提振市場(chǎng)信心。12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位再獲確認(rèn)，同時(shí)會(huì)上指出要推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

“房企首要任務(wù)應(yīng)是抓住融資窗口期，積極作為，最大限度補(bǔ)充流動(dòng)性。”中指研究院分析人士表示。信貸、債券、股權(quán)三條主要融資渠道的打開(kāi)一定程度上緩解了房企融資緊張的問(wèn)題，央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企將顯著受益。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年12月房企融資額環(huán)比上升，出現(xiàn)翹尾行情。

同時(shí)隨著政策逐步顯效和購(gòu)房需求逐漸釋放，銷售端數(shù)據(jù)也逐步好轉(zhuǎn)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，12月房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)小幅翹尾行情，重點(diǎn)30城新房供應(yīng)、成交環(huán)比增幅分別為9%和18%。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示2023年元旦假期期間（12月31日-1月2日），重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年元旦假期（2022年1月1日-3日）增長(zhǎng)超兩成。

面對(duì)新的一年，經(jīng)歷了嚴(yán)苛考驗(yàn)的房企，緊抓銷售和回款仍是未來(lái)的重要任務(wù)。克而瑞分析人士認(rèn)為，只有耐心等待預(yù)期修復(fù)、需求端改善，市場(chǎng)筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。具體從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略角度而言，出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，其他規(guī)模房企也需保證貨量供應(yīng)，積極營(yíng)銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠。同時(shí)，在行業(yè)調(diào)整期下，企業(yè)也更應(yīng)該回歸產(chǎn)品，加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代，在日趨加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)化發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

一些房企高管面對(duì)未來(lái)也展現(xiàn)出信心與決心。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在臨時(shí)股東大會(huì)上表示，當(dāng)下行業(yè)最需要的是信心，這幾個(gè)月下來(lái)“微光”正在逐步變成“曙光”。五礦地產(chǎn)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)何劍波則表示：“展望2023年，陣痛與希望共存，市場(chǎng)信心仍有待恢復(fù)，但房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)將長(zhǎng)期存在，相信最困難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，行業(yè)發(fā)展將進(jìn)入新常態(tài)。路雖遠(yuǎn)，行則將至；事雖難，做則必成。”

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