房地產行業是國民經濟的支柱產業。當前，高杠桿、高負債、高周轉模式已成“過去式”，“向新發展模式平穩過渡”成為行業發展新方向。預計今年將是房地產行業新舊動能轉換、重塑估值邏輯的分水嶺，上市房企將進入差異化競爭時代。

在此背景下，房企需從自身資源優勢、政策方向、市場需求中尋找機會，將經營邏輯從以開發為主轉向開發與經營并重。筆者認為，房企可從以下三方面進行探索。

第一，合理調整業務結構，向非房地產開發業務要利潤。過去幾年，不少房企都曾嘗試轉型，在其自有資金處于高位時，曾跨界投資糧油、金融證券、新能源車等賽道，但本質依舊是依靠房地產開發回籠的資金去“養”這些新業務。術業有專攻，房企謀求轉型的第一步，或許是做“房地產+”業務。

從當下頭部房企在代建、物管、商業地產、長租公寓、園林、設計以及施工等“前項和后項一體化”業務方面的實踐來看，綠城中國、華潤置地、龍湖集團等上市房企已經穩居部分細分業務賽道龍頭地位。從2022年財報來看，相關公司非房開業務毛利率明顯高于開發主業，同時，這也是其在資本市場估值的加分項。

第二，試水城鄉建設及綠色建筑，從開發商向運營服務商轉型。過去，很多上市房企嘗試向城市運營商轉型。方向沒錯，也有廣闊市場前景，但在實際操作層面，房企往往會重走住宅開發老路，與真正的城市服務商還存在距離。在文旅產業、鄉村振興、舊城改造、片區綜合開發等領域存在著巨大的商機，若能利用城市運營商在規劃、建設、招商等方面的能力去參與相關項目，將獲得更多發展機遇。

在綠色建筑領域，上市房企亦可“做文章”。住房和城鄉建設部與國家發展改革委發布的《城鄉建設領域碳達峰實施方案》提出，“力爭到2060年前，城鄉建設方式全面實現綠色低碳轉型。”城鄉綠色建筑領域發展空間巨大，當前房企在綠色建筑方面布局規模相對較小。此外，綠色金融方面支持也有利于緩解房企資金鏈壓力。

第三，關注好資產好項目，利用好REITs等融資工具。在傳統房地產開發模式下，房企融資以銀行信貸、債券融資為主。新發展模式下，房企經營模式從開發—銷售逐漸向持有—運營轉型，其中，公募REITs發揮的融資功能將越發明顯。不久前，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)常態化發行相關工作的通知》，國家發展改革委印發《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》，均提出“優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs”。這無疑利好房企，符合條件的公司要關注好資產，投資能產生協同效應的好項目，以期獲得穩定回報。

未來，上市房企需保持戰略定力，錨定新發展目標，尋找適合自身的轉型之路，助力行業新發展模式加速形成。

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