11月9日，北京保障房中心有限公司（簡稱“北京保障房中心”）在上海證券交易所（簡稱“上交所”）成功發行了20億元公司債券，引發業界關注。

公開數據顯示，2021年以來，鄭州地產、上海臨港新片區投資控股（集團）有限公司等企業在上交所市場共發行了111單募集資金用于保障房領域的公司債券，融資規模達637.4億元。

此外，在公募REITs市場上，上交所已有3單保障性租賃住房項目完成上市，凈回收資金共20.24億元，撬動社會資金逾100億元，助力盤活企業存量保障性租賃住房相關資產。

市場看好房地產發展新模式

毫無疑問，在政策暖風頻吹的當下，將資金投向保障房領域已成為大勢所趨。

2023年4月，中央政治局會議指出，要推動建立房地產業發展新模式，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，規劃建設保障性住房。

8月25日，國務院常務會議審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》。近期，中央金融工作會議強調，要更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，促進房地產市場平穩健康發展，構建房地產業發展新模式。

據悉，本次北京保障房中心在上交所完成了20億元公司債券發行。其中，品種一的期限為24年（3+3+3+3+3+3+3+3），發行規模10億元，票面利率2.92%；品種二的期限為10年，發行規模10億元，票面利率3.34%。上述兩期債券的全場認購倍數分別達到了3.22倍和3.84倍，發行利率水平較低，市場認可度較好。

記者了解到，作為北京市國資委全資控股企業，北京保障房中心是目前全國規模排名前列的保障性住房投資、建設和運營企業，承擔著市級住房保障政策落地平臺和實施平臺職能，是北京市保障性住房建設和發展的主力軍。

“從本次發行結果來看，市場主體對保障房建設具有較高的熱情。金融機構積極發揮合力，商業銀行、保險資金、養老金、證券投資基金、證券公司等機構積極參與認購，在當前房地產行業較為低迷的情況下，對提振市場信心，改善市場預期發揮了良好的示范作用。”主承銷商中信建投證券的相關負責人表示。

一位房地產行業的資深研究人員在接受記者專訪時稱：“個人預計，未來房地產行業將逐步呈現出保障房和商品房雙軌制運行的格局。”

簡而言之，即保障性住房將剝離金融屬性，回歸居住屬性，而商品住房將逐步取消限購、限售等樓市調整政策，回歸商品屬性。未來，基本的剛性居住需求將主要由保障性住房來滿足，商品房則主要面向改善性需求，從供給側調整住房供給結構。

金融創新賦能保障房建設

值得一提的是，金融賦能保障房建設不僅體現在債券市場。

近日，國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“國泰君安城投寬庭保租房REIT”）獲得了中國證監會及上海證券交易所正式受理。據悉，國泰君安城投寬庭保租房REIT是全市場正式申報的規模最大的保租房REIT。

顯然，REITs支持保障房建設的規模和力度也在不斷加碼。而受到國家政策的鼎力支持，保障性租賃住房板塊作為公募REITs市場中又一條熱門“賽道”，必將吸引更多優質原始權益人紛至沓來，加入其中。

需指出，保障性租賃住房具有長期持有、獲取穩定租金回報的特性，與基礎設施REITs的要求高度契合。

“這也是我們積極擁抱金融創新的重要原因。”上海城投控股股份有限公司黨委副書記、董事長張辰接受記者專訪時坦言，“通過本次發行基礎設施REITs，能將幾乎沒有流動性的保租房重資產轉化為可公開上市交易的REITs基金份額，并引入公開市場的權益類資金，為企業提供強大的融資支持，讓企業可以放下重資產投入的重擔，‘輕裝上陣’，更專注地投入到保租房項目的投資和運營之中。同時，基礎設施REITs作為新型金融工具也有助于強化上海城投各板塊之間的協同發展能力，形成疊加效應，助力保租房業務板塊轉型為可持續發展的‘輕重并舉’的經營新亮點。”

多措并舉強化債市融資功能

“當前市場環境下，房地產供需關系已經發生重大變化，發展長期健康的模式迫在眉睫，推進保障性住房建設是實現房地產平穩過渡到高質量發展階段的必然要求。”中信建投的相關負責人直言。

同時，市場也必須認識到，保障房領域項目建設具有前期投資開支大、期限長的特點。“債券市場融資可幫助滿足發行人長期限、大金額的資金需求，穩定的融資本身也可以助力企業提升運營效率，增強企業開展保障房業務的意愿和決心”。一位資深債券投行人士告訴記者。

國家高端智庫CDI研究員宋丁表示：“推進保障性住房建設是一個道阻且長的過程，但也是實現房地產平穩過渡到高質量發展階段的必經之路。”

據記者了解，近年來，上交所始終高度關注并支持保障房建設領域企業的融資需求。一是于制度層面，明確支持主要從事保障房、超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設業務的債券發行人通過債券市場開展融資；二是于市場組織層面，成立專項工作小組，排摸項目需求，通過發行主體調研等方式，積極對接，優化主體融資安排；三是堅持用好創新產品，推出保障性租賃住房REITs項目，支持企業盤活存量資產。

展望后續，交易所方面表示，將繼續貫徹落實黨中央、國務院關于支持保障房建設的決策部署，在中國證監會指導下，協同各方支持保障房建設主體用好市場工具，在債券市場開展融資，助力房地產行業向新發展模式轉型。（新華財經？楊溢仁）

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