2023年已近尾聲，回顧過去一年，房地產市場依舊充滿變化與挑戰。在相關政策調整的背景下，樓市經歷過小陽春以及幾段短暫的熱度回升，但整體復蘇仍舊不及預期。近期，隨著“14號文”加碼保障房、高層表態支持“三大工程”建設等信息釋放，北京、上海大幅調整樓市政策，房地產市場能否在2024年開年迎來暖意，更受行業期待。

成交面積、金額同比均下降 京、滬新政后市場活躍度提升

從一季度出現小陽春，到二季度成交下行，再到一線城市政策調整后的短暫復蘇，今年前三季度，房地產市場經歷了幾番變化。然而從數據來看，樓市依舊較為平淡。

中指研究院數據顯示，2023年1-11月，商品房銷售面積為10.1億平方米，同比下降8.0%，降幅較1-10月擴大0.2個百分點，銷售額為10.5萬億元，同比下降5.2%，降幅較1-10月擴大0.3個百分點；全國房地產開發投資額為10.4萬億元，同比下降9.4%，降幅較1-10月擴大0.1個百分點。

克而瑞數據則顯示，截至今年10月，仍然有23個城市消化周期超過18個月的警戒線，去庫存壓力猶存。

從全年來看，據克而瑞預計全年商品房銷售面積、金額為11.93萬億平方米、12.28萬億元，分別較2022年下降8.2%和5.1%，降幅較2022年大幅收窄。若與2021年行業頂峰相比，面積下降30%，金額下降31%，“行業整體維持底部震蕩格局”。

二手房也不容樂觀。諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年11月100個重點城市二手住宅市場均價為15231元/平方米，環比下降0.62%，較上月跌幅擴大0.29個百分點，同比下降2.86%。至此，二手房市場均價連續9個月下滑。

在11月數據出爐之初，行業對未來樓市的判斷仍是“預期偏弱”。“受房價下跌預期、居民收入預期偏弱等因素影響，短期市場修復持續性略顯不足。”中指研究院在分析中稱。

不過，近日北京、上海樓市政策迎來大幅度調整，涉及普宅認定、首付比例調整、房貸利率等方面，可以說這是樓市的“重大利好”。“從市場趨勢來看，短期北京、上海房地產市場活躍度均有望提升，預計也將進一步穩定價格預期。”中指分析道。

從數據來看，新政出臺后兩日，市場活躍度有所提升。以北京為例，新政后首個周末（12月16日、17日）北京新建商品住宅網簽647套/6.31萬平方米，較上周末環比分別增長166%和130%。

企業以銷定產 土地成交面積下滑

樓市的情緒也對土地市場產生直接影響。

據克而瑞統計，截至2023年12月20日，全國300城土地市場成交建筑面積12.2億平方米，較2022年同期下降了21%，較上年降幅收窄5個百分點；2023年全年土地市場成交規模同比降幅維系在兩成左右，總成交規模刷新近十年新低。

房企方面，中指研究院數據顯示，1-11月，TOP100企業拿地總額10855億元，拿地規模同比下降6.6%，TOP100門檻值為32億元，較上年同期下降7億元。

另一組克而瑞的數據也反映了企業拿地情況：截至10月末，仍有近五成百強房企2023年投資幾乎暫停；拿地金額TOP100中，央企國企拿地金額占比達到66%。

“多家房企提出堅持以銷定產、量入為出原則，以保持投資效率和經營穩健。”中指研究院分析認為，這是百強房企拿地金額同比下降的原因。

近期，取消地價上限、取消遠郊區容積率1.0限制等消息時有傳出。據中指統計，集中供地的22座城市中已有18座取消土地限價。但從土拍情況來看，上述調整的效果僅表現在一些熱門地塊中。

單月融資規模創新低 REITs或利好部分房企

去年下半年，“金融16條”等政策相繼出臺，一定程度上刺激了房地產融資。然而受經濟環境等多重因素影響，今年以來房企融資情況并未明顯改善。

克而瑞數據顯示，2023年10月，80家典型房企融資總量為213.6億元，環比減少41.5%，同比減少51.9%，單月融資創下了2020年以來的新低，11月80家典型房企融資總量為302.76億元，單月融資規模環比有所回升，但仍是2020年以來的次低。

從全年累計數據來看，今年前11個月80家典型房企累計融資總量為5432.88億元，同比減少34.24%，前11月融資總量不足去年全年的七成。

值得一提的是，今年3月份，商業地產消費類基礎設施公募REITs的變化，給房企帶來了新的可能。

10月26日，四家基金公司上報了首批消費基礎設施公募REITs，這是商業地產被納入公募REITs以來第一批申報的4只消費類基礎設施公募REITs。

“打好消費基礎設施REITs‘第一槍’，對企業接下來的發行也有很重要的意義。一方面能夠有效盤活旗下存量商業項目，打通重資產商業的退出路徑，提升購物中心的運營效率；另一方面，公募REITs能夠將流動性較低的不動產項目轉換為金融產品份額，從而降低企業負債水平，打通新的融資渠道。”丁祖昱指出。

對此，不少企業躍躍欲試。但在較高要求下，丁祖昱認為，已明確表態將發行REITs的企業，以及已經發行過商業物業CMBS或者類REITs產品的房企，有更大機會“率先入場”。

保障房建設缺口大 預計拉動投資額1.6-4.7萬億元

近幾年來，在“房住不炒”“住有所居”的政策背景下，保障性住房在我國住房體系中的重要性持續提升。隨著“14號文”下發的消息公布，我國保障房建設或將進入“配售型保障房”為主的時代，保障房建設將成為市場重點。

“我們認為未來政策在保障房建設方面有望持續加碼，資金及保障房項目落地能一定程度支撐房地產投資。”國聯證券在研報中表示。

而根據華泰證券測算，截至2025年，計劃中的保障性住房籌建體量合計約3200萬套。以人均居住面積家庭戶為標準來衡量保障需求，目前保障性住房建設計劃的缺口約800-1700萬套，預測計劃缺口可拉動投資額1.6-4.7萬億元。

市場復蘇未及預期，業內對房地產市場不無擔憂。不過，近段時間以來，中央經濟工作會議強調加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”，北京、上海大幅調整樓市政策等一系列動作，對市場信心起到了一定的提振作用。

不過，基于整體形勢判斷，克而瑞指出：“作為經濟復蘇的重要一環，房地產行業當前面臨的最大問題來自于居民收入預期、購房信心能否恢復，因此，短期來看行業并不會出現以往政策刺激后‘V’型大反轉，筑底、低位震蕩、脈沖式調整是主旋律。”（央廣網 門庭婷）

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