去年初中國人民銀行創(chuàng)設(shè)的1000億元租賃住房貸款支持計劃至今已經(jīng)推進近1年，落地情況備受關(guān)注。記者了解到，從已公布的信息看，目前已至少有4個試點城市落地專項貸款，貸款規(guī)模40余億元，這與央行創(chuàng)設(shè)的1000億元專項支持額度相比還有很大發(fā)展空間。不過，租賃住房支持進程有望提速。

近期央行、金融監(jiān)管總局出臺了一攬子金融支持住房租賃的政策。業(yè)內(nèi)人士認為，該政策具備高度的實踐性和可操作性，新政落地與1000億元租賃貸款計劃的推進均說明，在我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化后，住房租賃發(fā)展將迎接新一輪提速。

4城落地專項貸款41億

近期，關(guān)于“1000億元租賃住房貸款支持計劃”的討論頗多，1000億元貸款落地情況備受關(guān)注。

記者了解到，去年2月，央行創(chuàng)設(shè)租賃住房貸款支持計劃，在重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津等8個城市開展試點，支持市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。試點支持對象為國家開發(fā)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等7家全國性金融機構(gòu)。對于符合要求的貸款，按貸款本金的100%予以資金支持。實施期為2023年2月至2024年末，按季操作。

根據(jù)央行最新公布的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具情況表，截至2023年9月末，租賃住房貸款支持計劃尚未有投放進展。不過，記者根據(jù)公開報道不完全統(tǒng)計，目前，至少已經(jīng)有福州、濟南、天津、青島落地了該項貸款。

其中，去年5月，國開行福建分行與福州左海集團簽署總額4.88億元的貸款合同并實現(xiàn)全額放款，以支持收購存量住房用于擴大保障性租賃住房供給；6月，國開行山東分行在濟南發(fā)放收購式保障性租賃住房試點專項貸款4.6億元；12月，天津市首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款12.88億元落地，由國開行天津市分行發(fā)放；今年1月，青島市首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款正式落地，金額為18.5億元，由國開行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行青島市分行發(fā)放，支持收購首批存量住房項目7個，涉及房屋總套數(shù)2319套，主要用于向新市民、青年人等群體提供保障性租賃住房。

不過，已落實的4個試點城市貸款總額加起來僅41億元，距離1000億元額度相差甚遠。如果按照央行創(chuàng)設(shè)租賃住房貸款支持計劃實施期截至去年底來看，時間接近過半，但資金投放進度卻遠未及半程，1000億元住房租賃貸款落地速度為何緩慢？

對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受記者采訪時表示，租賃住房貸款支持計劃是央行提出的一個專項貸款計劃，通過以低息資金的支持，鼓勵商業(yè)銀行按照不低于3%的利率貸給房屋租賃企業(yè)，由租賃企業(yè)去收購市場上的存量房源。之所以落地進展緩慢，主要是整個2023年房價在下跌的過程中，房地產(chǎn)風險還在不斷釋放，市場上的租賃企業(yè)無論是國企還是民企，收購存量房源的積極性都比較低。

至于今年項目推進速度是否能加快，李宇嘉持謹慎態(tài)度。“由于當前長租公寓的盈利水平并不高，即使是3%的貸款利率對租賃企業(yè)來說也不十分劃算。”他說。

參與主體以國企和城投公司為主

從已落地貸款項目的企業(yè)參與主體類型看，記者了解到，前述4個城市的執(zhí)行主體以城投公司等地方國企為主。

長江證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師劉義指出，租賃住房貸款支持計劃試點城市的租金收益率與融資成本存在倒掛，商業(yè)原則約束下，具備正收益的整租項目不多，主要是一部分閑置非居住類項目和出險房企的縮表資產(chǎn)，市場化租賃企業(yè)參與的可能性不大。

據(jù)了解，8個試點城市的租金收益率在2%左右，長春略微高一點，而租賃住房貸款支持計劃中，商業(yè)銀行貸款利率原則上不超過3%，銀行“先貸后借、季度發(fā)放”，符合要求的貸款本金可100%獲得央行支持，成本利率1.75%。

國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師謝皓宇認為，若貸款利率約3%，則略高于當前租金收益率，因此，若想覆蓋資金成本需要一定的租金上漲預期。

謝皓宇預計，房產(chǎn)回購的對象以地方國企開發(fā)的項目為主，從而保證資金在當?shù)剡\轉(zhuǎn)。相比于央企和民企的項目，回購地方國企開發(fā)的項目概率更大，因為從資金流動的角度，回購地方國企的項目，能夠讓資金用于本級城市，更有利于盤活當?shù)氐拇媪抠Y產(chǎn)，并帶來增量資金。

對于租賃住房貸款支持計劃的政策效果，劉義認為，客觀看政策效果有兩個，一是某種程度的去庫存，二是支持租售并舉。最終效果如何，主要取決于以下幾個核心問題：庫存房源部分收購之后當?shù)氐姆康禺a(chǎn)整體供需關(guān)系是否就能逆轉(zhuǎn)？商業(yè)原則下，租賃房源供應(yīng)增加，后續(xù)租金會有何變化趨勢？新的均衡租賃價格之下，會如何影響當?shù)氐姆績r走勢？政策只是去掉了部分企業(yè)的庫存，但從“租+售”全盤去看，庫存只是發(fā)生了轉(zhuǎn)移而非真正的去化，真正的去庫存仍有賴于終端需求的企穩(wěn)。當然，城投收購仍可起到一定程度的“平準”作用。

一攬子融資支持方案助力提速

與去年的租賃住房貸款支持計劃不同，今年1月，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布的《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》是一攬子金融支持方案，重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，為各類租賃住房主體提供從投資、開發(fā)、建設(shè)到運營等各個環(huán)節(jié)的合理融資。

其中，包括向各類主體發(fā)放新建、改建長租房的開發(fā)貸，期限一般為3年，最長不超過5年；向批量購買存量閑置房用作租賃住房的企業(yè)發(fā)放團購貸，期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%；向自有產(chǎn)權(quán)長租房運營企業(yè)發(fā)放經(jīng)營貸，期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%；改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，經(jīng)營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。

天風證券研報指出，此前因租賃利潤較低，銀行放貸意愿弱，或存在相關(guān)融資渠道不暢問題，對市場發(fā)展形成制約。新出臺的金融支持意見將起到規(guī)定、引領(lǐng)作用，有助于推動各類主體積極參與新建、改建和運營長期租賃住房，從資金端為租賃企業(yè)發(fā)展帶來實質(zhì)性利好，如從流動性角度為企業(yè)減負、降低持有成本、提升可貸款額度等。

中信建投房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁認為，與此前的住房租賃支持政策相比，最新出臺的金融支持意見的一大亮點在于，建立了完善的住房租賃全流程信貸支持體系，包括明確了貸款對象、期限、融資工具等具體內(nèi)容，同時明確了建立住房租賃金融專項統(tǒng)計制度，政策具備高度的實踐性和可操作性。其中，“團體批量購房”的金融支持有望加速存量房產(chǎn)去化，從源頭解決保交樓的去化難點，進而推動房地產(chǎn)行業(yè)風險化解。

除了加強對住房租賃市場的金融支持力度，金融支持意見強調(diào)“重點支持以獨立法人運營、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)。”竺勁認為，這體現(xiàn)了決策層對推動房地產(chǎn)新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的決心，也將有效推動優(yōu)質(zhì)存量租賃企業(yè)發(fā)展，在行業(yè)進入存量發(fā)展的新時代催生新一批的優(yōu)質(zhì)經(jīng)營服務(wù)企業(yè)。

天風證券研報認為，金融支持租賃市場意見落地及租賃住房貸款支持計劃的推進均說明，在我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化后，住房租賃發(fā)展將迎接新一輪提速。（證券時報）

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