“三大工程”（城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設、保障性住房建設）之一的城中村改造按下“加速鍵”。2024年以來，北京、上海、廣州、深圳等多地公布全年城中村改造項目實施計劃。例如，深圳住建局提出，將系統構建政府主導的城中村改造“1+N”政策體系。根據深圳各區公布的2024年工作計劃統計，今年深圳有22個城中村改造項目被點名重點推進。

作為2024年房地產行業重點工作任務，城中村改造具有重大意義。

“本輪城中村改造是在房地產供求關系發生根本轉變、房地產行業向發展新模式轉變的背景下進行的，是實施城市更新行動的重要內容之一。”易居研究院高級研究員鄧喬喬向《證券日報》記者表示，這輪城中村改造對房地產開發銷售和基礎設施建設的增量影響均低于棚改，但有利于城市和行業高質量發展，能夠解決長期問題。

2023年7月份，國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（以下簡稱《意見》），其中提到“具備條件的城區常住人口300萬以上的大城市，可參照本意見執行”。依據這一標準，全國共有35個城市滿足條件。

在《意見》發布后，各地紛紛設定城中村改造目標。例如，上海計劃在2023年至2025年安排新啟動30個城中村改造項目；合肥計劃3年內完成104個城中村改造項目。

在需要3年到5年完成的計劃之外，上述35個城市也陸續給出今年相關目標，穩步推進城中村改造。廣州今年計劃推動149個城中村改造項目；北京、上海、成都今年分別計劃推進城中村改造項目20個、10個、70個……城中村改造項目正在各大城市落地。

對于城中村改造項目推進過程中的痛點，受訪專家普遍認為，資金問題將是影響項目推進進度的主要問題。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，城中村改造由于改造周期長，需要大量資金長期沉淀，如何調動市場資金參與是城中村改造能否快速推進的關鍵。

鄧喬喬也認為，城中村項目周期長、資金投入大，本身經濟效益就難以平衡，本輪城中村改造強調政府主導，對當地財政壓力較大。

面對這一難題，監管部門已推出包括中央預算內投資、PSL（抵押補充貸款）、專項借款在內的多項支持措施，為項目籌措資金提供支持。

研究機構主流觀點認為，PSL是專項借款的主要資金來源渠道。央行通過PSL等形式向政策性開發性銀行提供低成本資金支持，政策性開發性銀行再通過專項借款等形式為項目投放資金。

目前，城中村改造專項借款已經在迅速落地。克而瑞統計數據顯示，今年1月底至3月22日首批城中村改造專項借款至少已落地34個城市或省份，對490余個項目累計授信額10754億元，首批已實際投放超360億元。

鄧喬喬表示，專項借款是本輪城中村改造中的一項金融工具創新，具有成本低、周期長、對項目的資金支持力度較大等優勢。

“城中村改造專項借款有助于解決改造項目的資金平衡問題。”陳文靜稱，從資金用途來看，專項借款主要用于項目的前期工作、征收補償安置、安置住房建設以及安置住房小區的配套基礎設施建設等用途。

在專項借款等措施的推動下，各地項目資金問題將得到一定緩解，城中村改造有望加速前進。(證券日報)

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