30日地產(chǎn)股持續(xù)沖高，包括金地集團(tuán)、天地源等多支地產(chǎn)股漲停，此外，萬(wàn)科、保利、招商蛇口等地產(chǎn)股票也出現(xiàn)明顯異動(dòng)。

對(duì)于地產(chǎn)股集體異動(dòng)，分析人士認(rèn)為，或與存量房貸利率調(diào)整的市場(chǎng)預(yù)期有關(guān)。

事實(shí)上，隨著首套房、二套房房貸款利率持續(xù)走低，部分城市房貸利率已進(jìn)入“2時(shí)代”，而存量房貸利率卻仍處在4%以上。由于新發(fā)放房貸利率與存量房貸利率之間差距逐步拉大，“提前還貸”成為引人關(guān)注的一個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)象，調(diào)整存量房貸利率的關(guān)注度也逐漸走高。

“存量房貸利率下調(diào)去年已有。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化背景下，通過(guò)降低存量房房貸利率，優(yōu)化商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，不僅可以有序調(diào)整優(yōu)化銀行資產(chǎn)負(fù)債，規(guī)范住房信貸市場(chǎng)秩序，還可進(jìn)一步減輕已購(gòu)群體經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，并有助于釋放其消費(fèi)潛力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波告訴記者。

調(diào)整預(yù)期走強(qiáng)

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“新一輪存量房貸利率下調(diào)的窗口已經(jīng)打開(kāi)。”

在其看來(lái)，近期存款利率大幅度下調(diào)，5年期存款利率降幅更大。據(jù)融360數(shù)字科技研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年7月，銀行整存整取存款3個(gè)月期平均利率為1.481%，6個(gè)月期平均利率為1.689%，1年期平均利率為1.817%，2年期平均利率為1.94%，3年期平均利率為2.339%，5年期平均利率為2.295%。

“利率調(diào)整極大降低了銀行資金端成本，而且中長(zhǎng)期調(diào)整幅度更大。另外，央行公開(kāi)市場(chǎng)操作利率也在下調(diào)，商業(yè)銀行資金端成本快速下降，為再次下調(diào)房貸利率打開(kāi)了窗口。”李宇嘉稱(chēng)。

事實(shí)上，去年存量房貸利率已進(jìn)行過(guò)調(diào)降，并惠及眾多購(gòu)房者。

據(jù)中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局于2023年8月31日發(fā)布的關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知，其中提到，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

截至當(dāng)年11月6日，中國(guó)人民銀行貨幣政策司發(fā)文表示，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過(guò)22萬(wàn)億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，惠及超5000萬(wàn)戶(hù)、1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億—1700億元，戶(hù)均每年減少3200元。

而今年以來(lái)，隨著各地陸續(xù)取消房貸利率下限以及央行兩度降息，新發(fā)放房貸利率降至歷史低點(diǎn)。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年8月全國(guó)首套房平均利率已跌至3.25%左右，二套房貸款平均利率為3.6%；一線(xiàn)城市中，目前5年期以上首套房貸利率最高的北京、上海是3.4%，廣州低至2.9%，而二線(xiàn)城市普遍為3.1%，南京低至2.95%。

隨著新發(fā)放房貸利率和存量房貸利率的差距逐步拉大，今年以來(lái)提前還貸現(xiàn)象成為市場(chǎng)關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)。

張波表示，一旦降低存量房貸利率，貸款人提前還款的意愿度就有可能大大降低，這也將有效壓制違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸來(lái)置換存量住房貸款的行為，凈化房貸市場(chǎng)。

“去年存量房貸利率調(diào)整是針對(duì)首套房房貸，如果市場(chǎng)傳聞屬實(shí)，本次調(diào)整是否會(huì)惠及二套房房貸，值得關(guān)注。”張波認(rèn)為，隨著近兩年房?jī)r(jià)不斷回落，作為抵押物的房產(chǎn)其本身價(jià)值也大打折扣，而銀行對(duì)于貸款人是否能穩(wěn)定償本付息，表現(xiàn)出更高的關(guān)注度。

多地優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”政策

“近期不少城市展開(kāi)的‘商轉(zhuǎn)公’成為一個(gè)熱門(mén)話(huà)題，說(shuō)明當(dāng)前存量房貸利率下降，其調(diào)整有著較廣闊的市場(chǎng)基礎(chǔ)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前，吉林、河南、湖南、河北、山東、安徽、四川等省份超30個(gè)城市陸續(xù)執(zhí)行、優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”（商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款）政策，但一線(xiàn)城市中只有深圳開(kāi)辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

分析人士表示，當(dāng)前，全國(guó)五年以上首套住房公積金貸款利率為2.85%，低于商貸平均利率。“商轉(zhuǎn)公”后，此前利率較高的存量房貸便能夠轉(zhuǎn)為利率較低的公積金貸款，可節(jié)省家庭利息開(kāi)支。

“多地開(kāi)展房貸商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)的背景之一是，存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差擴(kuò)大。除深圳，開(kāi)展商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)的城市，體量基本較小，北上廣等大城市未來(lái)是否會(huì)跟進(jìn)落實(shí)，還有待觀(guān)察。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱(chēng)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期優(yōu)化商貸轉(zhuǎn)公積金貸款的城市中，一些公積金額度比較高的城市主動(dòng)性較強(qiáng)，但是其他城市的主動(dòng)性較弱。

個(gè)貸數(shù)據(jù)變化方面，8月30日，央行發(fā)布的二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2024年二季度末，個(gè)人住房貸款余額37.79萬(wàn)億元，同比下降2.1%。2024年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.1萬(wàn)億元，同比下降1%，增速比上年末高0.04個(gè)百分點(diǎn)；上半年增加1976億元，同比多增427億元。

降存量房貸利率影響幾何？

如果存量房貸利率繼續(xù)下調(diào)，會(huì)來(lái)帶哪些影響？

對(duì)此，張波向記者表示，由于存量房貸利率涉及到的是已購(gòu)房群體，因此對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易并不會(huì)產(chǎn)生直接影響，但可能會(huì)對(duì)即將入市的購(gòu)房群本對(duì)市場(chǎng)后期的信心起到一定提升作用，進(jìn)而有利于釋放市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。

“存量房貸利率下調(diào)，可以緩解提前還貸現(xiàn)象。”李宇嘉表示，盡管調(diào)整存量房貸利率可能會(huì)對(duì)銀行利潤(rùn)產(chǎn)生一定影響，但如果能減緩提前還貸及貸款意愿下降的形勢(shì)，同時(shí)能夠提升貸款增量，那么即便存量房貸利率低了，銀行總體利潤(rùn)仍可能穩(wěn)中有增。

對(duì)于已購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，多位分析師認(rèn)為，調(diào)整存量房貸利率對(duì)于其再次入市或具有提升效應(yīng)：由于減輕了月供壓力，不排除部分購(gòu)房者會(huì)考慮為父母、子女新購(gòu)房產(chǎn)，或者產(chǎn)生旅居、養(yǎng)老等多樣化的房產(chǎn)購(gòu)置需求，從而形成再次改善需求，但這類(lèi)需求占比預(yù)計(jì)不高，并且會(huì)呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)。

“降低存量房貸利率，能夠切實(shí)減少相當(dāng)一部分購(gòu)房者利息支出。當(dāng)房貸利率下調(diào)或還款壓力減輕時(shí)，家庭將有更多可支配收入用于日常消費(fèi)、教育、醫(yī)療、娛樂(lè)等其他方面，并有可能增加在非住房領(lǐng)域的消費(fèi)支出，如購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)、家電、家具等耐用消費(fèi)品，以及增加在旅游、餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)行業(yè)的消費(fèi)。這將促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮和發(fā)展，形成良性循環(huán)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，從而提升民眾生活品質(zhì)。”張波稱(chēng)。

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