中共中央政治局12月9日召開會議并指出，將實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內需求，推動科技創新和產業創新融合發展，穩住樓市股市。自9月政治局會議指出要推動房地產“止跌回穩”以來，“穩樓市”再次成為政策重點。

據人民銀行數據，截至10月末，21家全國性銀行共計對5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成調降。在存量房貸利率調整的背景下，有分析認為提前還貸的規模有所減緩。從財聯社記者近日對部分一線人員的調研來看，這一說法也被不少人士認同。不過，不同區域的一線工作人員也坦言“提前還款的人還是多”。

那么政治局會議定調之后，接下來如何發力“穩樓市”？

按揭早償率環比下行，但規模仍在高位

從近日部分一線人員的“體感”來看，提前還貸的人數相對減少。不過對比來看，降幅卻仍有限。財聯社記者從珠海某國有大行個貸中心人士處了解到，申請提前還款的人數有所減少，但整體看人數仍然比較多。目前從申請到扣款的周期從至少一個月降低到至少半個月。

廣州方面，有廣州某國有大行個貸中心人士透露，現在辦理提前還款的人還是比較多，但是跟之前相比提前還款的人數有所減少。目前線下辦理提前還款，從審批到扣款大概一個月。

同日，廣州另一國有大行個貸中心人士表示：“現在沒幾個人來線下辦理提前還房貸手續。可能是手機銀行APP還款渠道比較暢通。現在辦理提前還房貸，大概一個月扣款。”

這一趨勢與分析趨勢一致。存量房貸利率完成批量調降后，提前還款的趨勢有所下降。中金公司分析師林英奇、許鴻明在近日指出，11月商品房成交數據改善較為明顯，體現出一攬子經濟刺激政策對居民購房意愿有一定提振。10月存量按揭利率調降后居民按揭早償率環比下降，預計11月居民中長期貸款增速較前期繼續恢復。

在此之前，國家金融與發展實驗室的《2024Q3房地產金融》顯示，2024年前三季度，居民部門中長期貸款月度平均增量繼續減少，個人住房貸款提前還貸規模依然較大，個人住房貸款余額與峰值相比已經縮水1.38萬億元。

“穩住樓市”還需要什么政策？

存量房貸利率調整后，居民提前還款的趨勢有所減緩。接下來，要穩住樓市，進一步降低提前還款的規模，跟什么有關？配套政策怎么出？

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴財聯社記者，穩住樓市，按常理來說是指確保新房交易量與二手房交易量。進一步看，就是穩住開發商的新房交易量。提前還貸屬于存量概念范疇，同樣也需要加固。如果提前還貸規模過大，往往意味著樓市不穩定，或潛藏風險。這也為我們打開思路，穩住樓市既要關注增量市場，也需探究存量市場，涵蓋存量房、存量土地、存量房貸。

“總體而言，提前還貸情況要作為重要的風險監測點。各地不能僅僅停留在房貸利率調整層面，仍需留意潛在風險。各家銀行需定期監測提前還貸的數量、結構、原因。如果這類現象持續存在，也說明在降低房貸利率方面可能還需推動新一輪工作。例如，可探索嘗試先還本金暫不還利息，或試行三年免息等方案。”嚴躍進指出，盡管當前此類舉措實施條件或許尚未成熟，但相關研究工作仍可開展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴財聯社記者：當前樓市調控進入關鍵時期，此前提出的存量收購和盤活措施，城中村改造以及房票安置等政策，還未有效落地。政策落實后，期望形成政策疊加與循環效應。

李宇嘉進一步指出，從當前形勢來看，樓市基本面的改善才是根本所在。國家提出嚴控增量、消化優化存量并提升質量的要求，其中降低庫存成為重要任務。然而各地在供地方面仍需進一步考量，應依據庫存情況合理規劃，避免盲目供地，以免影響樓市調控成效。

中原地產研究院表示，契稅調整有利于降低購房者的契稅負擔，降低居民購房成本，支持居民剛性和改善性住房需求，疊加先前出臺的降首付、降利率等一系列金融政策手段，有利于促進樓市止跌回穩。

在金融政策方面，CF40報告指出，要進一步落實中央提出的“更有力度的降息”，同時推動住房抵押貸款利率市場化。把降低實際利率作為政策目標，實際利率下降會對穩定房價和穩定購房意愿產生直接幫助。不僅如此，實際利率下降還可以起到提振信貸需求，改善名義增速預期的作用等方式來穩定總需求，間接起到支持房地產需求的作用。同時，推動住房抵押貸款市場化也能降低居民負債成本，起到穩定居民購房需求，緩解提前還貸壓力的作用。

中信證券首席經濟學家明明表示，10月以來，在一系列利好政策出臺的背景下，房地產銷售以及房價均迎來顯著改善。在“穩住樓市”的要求下，后續金融、財政等領域的地產支持政策有望進一步加碼，例如進一步降低按揭貸款以及公積金貸款利率、加大收儲力度、優化房企融資條件等。

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