房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整背景下，加力實(shí)施城中村改造、危舊房改造等，被認(rèn)為是推動(dòng)城市發(fā)展以及穩(wěn)定樓市的其中一部分重要舉措。包括廣東省等地，在這一方面提出了明確目標(biāo)及相關(guān)措施。

據(jù)廣東省政府官網(wǎng)5月7日發(fā)布的信息，廣東將實(shí)施提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案，措施涵蓋實(shí)施居民就業(yè)增收促進(jìn)行動(dòng)，實(shí)施居民保障支持、大宗消費(fèi)更新升級(jí)行動(dòng)等多個(gè)領(lǐng)域。

更好滿(mǎn)足住房消費(fèi)需求方面，廣東提出將用好地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券可用于資本金政策，積極穩(wěn)妥有序推進(jìn)新模式下城中村改造。扎實(shí)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，2025年新開(kāi)工改造老舊小區(qū)不少于600個(gè)，啟動(dòng)2.65萬(wàn)臺(tái)住宅老舊電梯更新。

分析師認(rèn)為，提振消費(fèi)舉措中關(guān)于更好滿(mǎn)足住房消費(fèi)需求的表述，意味著與房地產(chǎn)相關(guān)的政策更多站在提振內(nèi)需和消費(fèi)的角度，是基于人們對(duì)于美好人居的訴求，將潛在的住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)。而市場(chǎng)內(nèi)在的需求以及滿(mǎn)足需求過(guò)程中所形成的動(dòng)力，將在客觀上起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。

“加力實(shí)施城中村改造和危舊房改造，不僅能夠釋放年輕人、新市民的租房買(mǎi)房需求，還可滿(mǎn)足老市民的換房需求，這是我國(guó)大城市結(jié)構(gòu)性需求中最主要的一個(gè)組成部分。在大部分城市居民住房需求從有沒(méi)有轉(zhuǎn)向好不好的新階段，城中村和危舊房中部分住戶(hù)居住的舒適性等方面還未得到充分滿(mǎn)足，這部分群體有望成為未來(lái)住房消費(fèi)的核心和重要主體。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

事實(shí)上，不僅是廣東，河南、上海、重慶等地，近期也就城中村改造工作展開(kāi)了部署。

河南省發(fā)改委3月17日在官網(wǎng)，公布了關(guān)于河南省2024年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與2025年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃草案的報(bào)告。關(guān)于建設(shè)宜居韌性城市，報(bào)告明確，河南將健全城市更新推進(jìn)機(jī)制，加大老舊小區(qū)和城中村改造力度，有序?qū)嵤┏擎?zhèn)房屋建筑更新改造和加固工程，加強(qiáng)重點(diǎn)城市保障性住房供給，改造城中村416個(gè)、老舊小區(qū)1459個(gè)，新增保障性住房5.7萬(wàn)套。

而據(jù)上海市房屋管理局官網(wǎng)4月18日公布的信息，閔行區(qū)4月16日召開(kāi)城中村改造工作推進(jìn)會(huì)。會(huì)上，區(qū)房管局通報(bào)了全區(qū)城中村改造總體情況，并部署2025年工作目標(biāo)任務(wù)。

4月28日，重慶市發(fā)改委發(fā)布了關(guān)于公開(kāi)征求《重慶市提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案（征求意見(jiàn)稿）》意見(jiàn)的公告。關(guān)于促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，方案提出，重慶將多渠道爭(zhēng)取資金支持保障性住房和租賃住房建設(shè)，持續(xù)推進(jìn)城中村和城鄉(xiāng)危舊房改造。

國(guó)聯(lián)民生證券分析師介紹，2024年10月住建部部長(zhǎng)倪虹提出計(jì)劃通過(guò)貨幣化安置房方式新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造、危舊房改造后，多地積極響應(yīng)。

“城中村改造貨幣化安置能提升居民購(gòu)房能力，可促進(jìn)改善需求釋放，在專(zhuān)項(xiàng)借款、專(zhuān)項(xiàng)債等資金支持下，預(yù)計(jì)不少城市將積極推進(jìn)。”國(guó)聯(lián)民生證券分析師表示。

值得一提的是，棚改貨幣化規(guī)模歷經(jīng)5年回落后，由城改、舊改帶動(dòng)的市場(chǎng)效應(yīng)有多大，再次引發(fā)關(guān)注。由此，有研究人員就城改與棚改進(jìn)行了對(duì)比，認(rèn)為城中村改造擴(kuò)圍，并不等同于棚改2.0。

研究人員表示，本輪城改與上輪棚改在規(guī)模、資金來(lái)源、改造周期等方面，存在明顯區(qū)別。

從規(guī)模維度觀察，方正地產(chǎn)建筑劉清海團(tuán)隊(duì)指出，2014年至2018年，政策大力支持棚改貨幣化安置，并先后明確了3年1800萬(wàn)套與3年1500萬(wàn)套的棚改目標(biāo)。2014年至2018年這五年間，全國(guó)實(shí)際執(zhí)行改住房套數(shù)共2912萬(wàn)套。本次城中村改造目標(biāo)100萬(wàn)套在規(guī)模上，與上輪棚改有顯著差異。

其表示，根據(jù)政府公告，十三五期間（2016年-2020年），全國(guó)棚改開(kāi)工2300多萬(wàn)套，完成投資額約7萬(wàn)億。資金主要有四大來(lái)源：政策性金融工具(PSL)、銀行貸款、專(zhuān)項(xiàng)債和一般財(cái)政支出，四者投放比例約為4:3:2:1。

從資金來(lái)源來(lái)看，上輪棚改資金來(lái)源主要為PSL（抵押補(bǔ)充貸款）和專(zhuān)項(xiàng)債，而本輪城中村改造則納入地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券支持范圍。改造周期方面，棚改項(xiàng)目一般規(guī)模較小，涉及的利益主體相對(duì)單一，因此改造周期較短；而城中村改造單一項(xiàng)目規(guī)模更大、涉及利益主體更多，改造周期更長(zhǎng)。

方正地產(chǎn)分析師認(rèn)為，城中村改造城市擴(kuò)圍，雖然在資金來(lái)源、規(guī)模體量與上一輪棚改有差異，但彰顯了高層穩(wěn)樓市的決心和方向。

“本輪城改與上輪棚改均以去庫(kù)存為目標(biāo)，補(bǔ)償方式均以貨幣化安置為主，且均覆蓋到了三四線(xiàn)城市。因此，本輪城中村改造的擴(kuò)圍，有望帶動(dòng)大量資金和資源向二三線(xiàn)城市流動(dòng)，推動(dòng)二三線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，從而促使‘止跌回穩(wěn)’由一線(xiàn)城市向二三線(xiàn)城市逐漸擴(kuò)散。”上述分析師稱(chēng)。

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