近年來，北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市的購房限制性措施不斷優(yōu)化。

8月9日，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱“北京市住建委”）、北京住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》）施行。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為因城施策的“風(fēng)向標(biāo)”，北京樓市政策優(yōu)化具有信號意義，預(yù)計未來會有更多城市跟進(jìn)。

限制性措施不斷優(yōu)化

在四大一線城市中，廣州已于去年9月份全面解除限購政策。限購放開后，廣州樓市表現(xiàn)活躍。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2025年1月份至7月份，廣州市二手住宅共網(wǎng)簽65575套和657.91萬平方米，同比分別增長9.03%和9.02%。

目前，北京、上海、深圳在購房者戶籍及繳納社保或個稅年限、購房套數(shù)、購房區(qū)域方面仍存在一定限制。

具體來看，深圳在去年9月份優(yōu)化分區(qū)住房限購政策后，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士在福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道、西鄉(xiāng)街道范圍內(nèi)購買住房，仍需提供購房之日前1年在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明。

上海也在去年9月份對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房放松限制，將購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。對于在外環(huán)內(nèi)購房的購房者，其繳納社會保險或個人所得稅的年限仍需在3年及以上。

本次北京發(fā)布的《通知》明確，符合本市商品住房購買條件的居民家庭（包括本市戶籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅達(dá)到相關(guān)年限的非本市戶籍居民家庭），在五環(huán)外購買商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。

“當(dāng)前京滬深三地依然保留核心區(qū)限購，外圍區(qū)域有條件放開。今年以來，京滬外圍項目出現(xiàn)銷售去化壓力，為行政性限制措施逐步退出市場打開了空間和可能性。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉表示。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，繼北京樓市政策優(yōu)化后，預(yù)計未來會有更多城市跟進(jìn)，上海、深圳也有望進(jìn)一步優(yōu)化限購政策，加大住房公積金支持力度。

精準(zhǔn)發(fā)力穩(wěn)市場

值得關(guān)注的是，《通知》針對五環(huán)外地區(qū)對限購政策進(jìn)行了優(yōu)化，居民家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的政策則保持不變。

陳文靜表示，本次北京對限購政策的優(yōu)化，進(jìn)一步體現(xiàn)了限購政策的漸進(jìn)式調(diào)整。放開符合條件的家庭五環(huán)外購房套數(shù)限制，讓有能力、有意愿、有需要的居民家庭進(jìn)入市場，在直接利好五環(huán)外市場、促進(jìn)市場修復(fù)的同時，可以更好地支持職住平衡。

當(dāng)前，北京五環(huán)外地區(qū)房地產(chǎn)市場成交活躍。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至7月份，北京新建商品住宅銷售套數(shù)中，五環(huán)外占比超80%，是新房市場的絕對成交主力地區(qū)，二手住宅成交套數(shù)五環(huán)外占比也超50%。

楊科偉分析稱，近年來北京五環(huán)外新房供應(yīng)集中，且未來仍為供地主力，限購政策調(diào)整后，部分高庫存板塊去化壓力將有所緩解。

此前，北京已優(yōu)化五環(huán)外限購政策。去年4月30日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》，允許已在京擁有2套住房的本市戶籍居民家庭、已在京擁有1套住房的本市戶籍成年單身人士等群體在五環(huán)外新購買1套商品住房。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年4月末政策調(diào)整后，五環(huán)外二手房成交量同比增長33%。

楊科偉預(yù)計，《通知》進(jìn)一步放松北京五環(huán)外限購之后，五環(huán)外大多數(shù)新房項目將直接受益。通過“核心區(qū)嚴(yán)控、郊區(qū)松綁”的差異化策略，不僅可以滿足合理自住購房需求，也有利于緩解庫存壓力，服務(wù)于人口疏解、區(qū)域協(xié)同等戰(zhàn)略目標(biāo)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，未來，各地需進(jìn)一步挖掘潛在購房需求。除了支持職住平衡的購房需求外，各地也要重點關(guān)注單身大齡青年、“老破小”住戶等市場需求。此外，各地也要持續(xù)關(guān)注二手房掛牌量的消化，推動市場供求關(guān)系再均衡，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步企穩(wěn)。

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