樓市政策暖風能否吹暖鋼市?

2015-04-20 09:02:13來源：作者：

今年以來，樓市利好政策頻出。3月初央行啟動了3個月內的第二次降息，而3月末，央行等部委出臺“3·30政策”，進一步放寬居民購房條件，給房地產行業注入了一針興奮劑。政策春風下，一直處于寒冬的樓市恢復了些許暖意。特別是“3.30”新政后，全國各地樓市出現不同程度的回暖跡象。隨著政策效應進一步顯現，樓市二季度有看點。

一季度房地產數據糟糕下行態勢未逆轉

近日股市一路高歌猛進，而此時樓市出現大手筆的新政，再次讓人們開始糾結于是炒股還是買房的問題。不過與火爆的樓市相比，樓市的表現卻有些黯然。

一季度房地產五大關鍵指標均表現不濟。統計局數據顯示，一季度，房地產投資增速跌破10%，至近六年新低，連續15個月放緩;房屋新開工面積降幅擴大，商品房待售面積持續增加;商品房銷售面積和銷售額繼續下降，但降幅大幅度收窄。

房地產開發投資增速首次跌破10%。一季度，全國房地產開發投資16651億元，同比名義增長8.5%，增速比1-2月份回落1.9個百分點，去年同期為16.8%。分區域來看，東、西部增速持續回落，且降幅較上月有所擴大，中部投資增速提高。

雖然受政策影響，樓市發展環境較好，不過近期股市的火爆，吸引很多資金流入股市，這就使得包括房地產市場在內的實體經濟的部分資金被抽走。統計局數據顯示，一季度房地產開發企業的資金依然緊張。一季度房地產開發企業到位資金27892億元，同比下降2.9%，1-2月份為增長1.6%。3月當月同比下降16%。到位資金來源是房地產投資的先行指標，或預示著未來投資增速還將在低位徘徊。

企業開工意愿不強，拿地積極性不高。數據顯示，一季度房屋新開工面積23724萬平方米，下降18.4%，降幅擴大0.7個百分點。今年部分保障房采取貨幣化補貼方式安置，或預示著新開工數據未來一段時間仍將較差。而新開工面積繼續下降，影響房地產開發投資的增速。同時，一季度土地成交出現明顯的下滑跡象——房地產開發企業土地購置面積4051萬平方米，同比下降32.4%;土地成交價款1123億元人民幣，下降27.8%。

銷售量下跌，庫存高企。一季度，商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1個百分點，其中，住宅銷售面積下降了9.8%。商品房銷售額12023億元，下降9.3%，降幅比1-2月份收窄6.5個百分點。其中，住宅銷售額下降9.1%。政策驅動下，銷售有所改善。

銷售量降幅收窄，不過樓市庫存量仍在持續攀升，3月末，商品房待售面積64998萬平方米，創下一年以來庫存量新高，比2月末增加1076萬平方米，同比增長24.6%。其中，住宅待售面積增加了639萬平方米。按2014年商品房銷售面積12.1億平方米計算，在不考慮新竣工面積的情況下，全國商品房存銷比為6個月。

總體來看，統計局數據顯示，房地產市場仍處于調整期，市場仍需要去庫存。去庫存的過程將在很長一段時間影響企業拿地和開工的積極性，這也使得房地產未來投資增速仍將維持低速。

改善型需求釋放樓市二季度有看點

3月開始，商品房銷售情況有所改善。政策驅動下，市場觀望情緒有所轉變。3月30日央行發布通知，將二套普通住房商業貸款首付比例調低至40%;將住房公積金貸款購買首套普通住房的最低首付比例調低至20%。新政降低首付比例將直接推動首次置業和改善性需求兩類自住型購房者入場購房。同一天，財政部、稅務總局也發布通知，規定個人出售購買不足2年的住房，全額征收營業稅，而免征住房營業稅的年限由5年降為2年，交易成本的下降也將刺激一部分投資需求入場。

“3.30樓市新政”出臺后，浙江、珠海、遼寧、深圳、上海、南京等多個地方出臺包括公積金政策在內的樓市地方版新政(見附錄)：降低公積金貸款比例或者提高公積金貸款額度，釋放出明顯的鼓勵剛需入市信號。4月10日，國務院還發布關于落實《政府工作報告》重點工作部門分工的意見，其中提到“15部委負責促進房地產平穩發展，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”

政策引導剛需入市，帶動樓市成交量上漲。中國指數研究院統計顯示，3月30日至4月5日的一周時間內，38個城市商品住宅成交面積與去年同期相比整體上漲19.5%，其中29個城市同比上漲。中原地產數據顯示，截至4月13日，全國監測的一二線30多個城市二手房銷售量同比增長了130%，其中，深圳量價齊升，價格同比上漲了2%-3%;上海成交量上漲了100%，價格上漲在1%-2%左右;北京地區成交量上漲了70%，日成交量在六七百套。

短期來看，一系列地產信貸政策方面的放松，將有效推進樓市銷售的復蘇，二季度同比轉正概率也由此加大。長期來看，統計局數據顯示，當前經濟下行壓力不減，一季度GDP增速為7%，創2009年以來新低。其中房地產投資下滑對經濟的拖累明顯。為保持我國經濟的中高速增長，未來經濟及樓市仍可有還有一系列利好政策出臺，利好樓市銷售，達到去庫存的目的，進而促進投資的進一步釋放。

樓市政策暖風能否吹暖鋼市?

房地產是鋼鐵行業最大的下游需求行業，除直接影響到建筑所需的建筑鋼材、板材、管材等外，也會影響到家電、汽車等鋼鐵下游市場的表現。

一季度，國內經濟下行壓力不減，房地產等下游需求不佳，加之原料鐵礦石價格節節下行，焦炭價格亦不樂觀，鋼市整體表現偏弱。雖然3月中旬，受環保因素推動，鋼價有過一輪反彈，但未獲得需求面的有效支撐，此輪反彈極為短暫。

樓市政策暖風頻吹，銷售情況也將逐漸好轉，不過鋼材市場短期獲益有限。政策環境下，房地產整體復蘇仍須時日。考慮到當前房企仍以去庫存為主，投資意愿低迷，政策利好傳導至房企開發拿地、開工建設等，還有很長的一段路要走，故而短期樓市政策對鋼鐵需求、鋼價都難形成明顯拉動。加之經濟表現差、原料鐵礦石及焦炭不樂觀、汽車增速放緩等，鋼價短期不具備反彈條件。

不過長期來看，經濟下行壓力下，穩增長政策會進一步加碼。近日，李克強總理指出，在區間調控基礎上加大定向調控力度，針對新情況新問題，用好多種政策工具，守住穩增長保就業增效益的基本盤。后期積極的的財政政策將會持續，貨幣政策方面也將趨于寬松，降息、降準仍或出現。同時投資方面，基礎建設投資力度加大，有媒體報導，中國將加快推進七萬億元人民幣規模的基建項目，同時，水利投資額度也將大幅增長，房地產行業政策持續發力等等。一系列政策，對鋼市而言，將產生長期利好。后期隨著政策利好的逐步累積，鋼價或在二季度后期迎來反彈可能。

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樓市政策暖風能否吹暖鋼市?