回望2023年，我國房地產市場發展格局有一些新變化，即新房銷售規模下行、二手房成交放量，總成交量保持平穩。整個市場仍有較大的現實需求作支撐，也反映出當前新房市場存在不少制約因素。對房地產市場的分析與判斷，要堅持辯證思維，熱中看冷、冷中看熱。

　　我國房地產市場的需求潛力仍然較大。盡管我國已經解決了住房總量不足問題，但不平衡不充分問題依然突出。住房品質與人民群眾對美好生活的需要仍存在一定差距，差距就是潛力。“七普”數據顯示，2020年我國城鎮居民人均住房建筑面積已達38.62平方米，但廣東、上海分別只有30.92平方米、31.12平方米；全國城鎮常住人口中人均住房建筑面積在8平方米以下家庭戶數占2.04%，16平方米以下的家庭戶數占11.31%，其中廣東、上海、浙江、福建、北京和海南人均建筑面積低于16平方米的占比達20%以上。人民群眾對更舒適的居住空間、更現代化的室內設施、更高的建筑品質、更健全的基礎設施、更便利的生活配套、更良好的鄰里關系和社區文化等“好房子”“好小區”有大量潛在需求。

　　我國仍處在城鎮化發展階段，新市民規模大，新增房地產需求依然龐大。2022年我國城鎮化率僅為65.22%，其中還有不少人口處于人戶分離、“半城鎮化”狀態，戶籍人口城鎮化率不到48%，而韓國達到82.5%、日本達到94%。特別是每年有幾百萬大學畢業生從農村、鄉鎮、小縣城等生源地走向大城市工作，對房地產提出較大規模需求。

　　同時，二手房選擇范圍廣、品質信息透明、即買即住等優勢凸顯，受到自住型購房者認可。2023年二手房成交放量有其內在原因，一是不少房東主動以價換量，價格回歸理性，性價比高的優勢明顯，值得下單。二是購房者對新房交房風險的擔憂在一定程度上將部分需求推向了二手房市場。三是可選擇范圍廣，部分地段區位更好、配套更齊，更能滿足自住型購房者需求的住房適合下單。另外，政府降低交易稅費、推出“帶押過戶”等政策提高了二手房流動性，對活躍二手房市場成效顯著。

　　新建商品住房市場仍需增信心、促轉型。當前，在對已拿地項目加強預售資金合規監管基礎上，應全力支持房企合理融資需求，允許房企尊重市場規律、以價換量，確保樓盤如約按質保量交付。在土地出讓環節，應預留合理盈利空間，適當提高出讓門檻，吸引真正有實力、有風控能力的房企開發項目。

　　要在推動現房銷售上下功夫。應積極探索現房銷售模式，以克服期房銷售制度存在的產品質量問題多、保交樓風險大等問題，實現“所見即所得、交房即交證”。為推動期房銷售向現房銷售過渡，建議出臺相關支持政策，比如適當減免增值稅和所得稅，給予一定財政貼息，減輕房企成本負擔，等等。

　　要在完善生活配套上下功夫。當投資購房者退場、自住剛性與改善性客戶占主導時，住房的功能已經不僅僅局限于資產功能和基本居住功能，而是更需要滿足人們對休閑、教育、人文、健康、智能等功能的需求，應當把創造更豐富的生活場景放在突出位置。新建居住社區要按照住建部完整社區的要求，同步配建包括醫療、教育、商業、文化、休閑、娛樂等多元功能在內的生活配套體系，真正落實與住宅建設“同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付”。

　　要在提升產品品質上下功夫。房企要堅持走創新之路，從“賣房子”向“賣生活”轉變，從“數量擴張”向“內容+質量”轉變。主管部門應從設計規范源頭抓起，確保與最新科學研究和品質需求相符；加強對設計單位、房企、施工單位的引導、監督與檢查，全面推動住房品質迭代、居住品質躍升。（作者虞曉芬 系浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長）

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