即將過去的2023年，房地產行業仍處于深度調整中，樓市繼續探底，大多數民營房企忙于化解債務風險。

這一年，樓市持續分化，即便四大一線城市的市場恢復也不及預期，更多二三線城市面臨量價齊跌的挑戰。

房企洗牌格局基本完成，留在牌桌上的大部分都是央企和地方國企。對地產商的描述中沒有再出現史無前例、歷史最好等字眼。

房地產行業下行的癥結指向了預期和信心，行業內外都希望樓市盡早出臺強有力的政策扭轉市場局面。

7月下旬，市場終于等來了中央政治局對樓市的定調，即“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”。

這意味著樓市將出臺逆轉性政策。

隨后，四大一線城市和杭州、成都、蘇州、南京等熱點二線城市相繼出臺了“認房不認貸”、降低首付比例、下調房貸利率等重磅支持政策。雖然房地產市場回暖的齒輪沒有大幅轉動，但總算轉起來了。

今年地產商們論銷售額重新排位，不少房企的江湖地位變了。TOP10房企如今成了央企和地方國企的陣地，還在前十之列的民營房企只剩下碧桂園和龍湖。其中龍湖仍保持了公開市場信用未違約，碧桂園則在8月因流動性危機開始債務展期談判，明年的銷售排名大概率會進一步下滑。

越是艱難時刻，房企的堅守更顯可貴。在融資依然艱難的環境下，龍湖今年一直在積極提前還債，對外釋放信心，雖然內部資金壓力也很大。

碧桂園則在出險后將重心放在了保交付層面，今年前11月交付約50萬套房源。

相比民營房企，大型央國企成為這一輪房地產周期中受益的一方，他們依靠天然的信用優勢和融資能力突出重圍。

今年前11個月，問鼎中國第一大開發商的是央企保利發展，其全口徑銷售額和權益銷售額雙雙排名第一，銷售額分別是3995億元和2710億元。

保利發展前任董事長宋廣菊要讓公司“重回行業前三”的目標，時隔7年后終于實現。

要知道，2020年中國房地產商最風光時刻，全口徑銷售額排名第一的碧桂園創下了7888億元的業績，權益銷售額排名第一的則是恒大創下的6690億元。

現在，恒大和碧桂園也先后出險，開始艱難自救。

標桿性房企萬科仍位居行業前三。今年1-11月，萬科全口徑銷售額、權益銷售額分別是3430.4億元和2229.8億元，分別位于排行榜第2名和第3名。

雖然相比2020年銷售額近乎腰斬，但在如今房地產行業大形勢下，萬科式管理和經營經受住了挑戰。

在閩系民營房企集體遭遇危機時，閩系國企建發房產挺進了行業前十，另外兩家象嶼地產和國貿地產也在市場上占有一席地位，被稱為“廈門國企三劍客”。

消失在TOP10名單中的民營房企巨頭，還有融創、世茂。過去幾年，這兩家開發商是激進派的代表，曾經瘋狂“買買買”有多風光，如今把核心資產擺上貨架“賣賣賣”就有多寂寥。充當過“白武士”的他們，再難以等到新的“接盤俠”。

這一輪房地產市場周期性調整后，行業進入到了新階段。地產商們之前靠融資、靠囤地、以高周轉發展的模式走不通了，接下來將進入靠產品和運營能力取勝的時代。

但在之前，無論是留在牌桌上的央國企，還是努力求生的民營房企，都要面對銷售下滑的壓力。

今年房企們的整體銷售仍處于負增長階段。根據克而瑞統計，1-11月，百強房企累計實現銷售操盤金額49536.5億元，同比下降14.4%。前11月，百強累計業績同比降低的企業數量占比超過六成，其中有31家同比降幅高于30%，民營房企占到了28家。百強房企銷售門檻值繼續下移，且各梯隊銷售門檻均降到近年最低。

今年房地產市場呈現出的曲線是“前高中低后穩”，一季度經歷低位拉升之后，二季度開始動能不足回落，下半年一直處于低位徘徊。

市場回暖不及預期，房價也面臨下行壓力。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2023年1-11月，百城新建住宅價格累計上漲0.16%，年內有5個月價格環比下跌。1-11月，百城二手住宅價格累計下跌3%。至11月份，已連續19個月環比下跌，連續6個月環比下跌的城市數量超90個。

房地產行業已到了“先立后破”的關鍵節點。需要建立明確且合理化的長效機制，再逐漸破除已經不適應當前房地產發展現狀的“舊”模式。

可以看到的是，這一輪周期調整下來，房地產發展新模式已取得一定進展。

中央和住建部近期數次提到明年乃至今后更長時期的房地產工作重點，一是積極穩妥化解房地產風險；二是抓緊推進保障性住房建設、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設等“三大工程”；三是加快構建房地產發展新模式。

同時在融資端，也明確表示要一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，對正常經營的房地產企業做到不抽貸、不斷貸、不惜貸，更好支持剛性和改善性住房需求。

房地產依然是國民經濟的支柱產業。這意味著，總銷售規模還有十萬億的地產行業今后還有發展空間。

萬科郁亮也認為，房地產回歸到常識后，住房作為居民生活的剛需不會消失，壓制久了總要釋放出來。

那么，如何釋放這些壓抑的需求？

政策端發力最為明顯，2023年各省市出臺了近700次樓市支持政策，并且這一輪是由三四線城市到核心一二線城市的反向傳導，如今樓市的限制性措施幾乎都已退出。

尤其是12月中旬北京、上海在同一天下調首付比列和房貸利率，為市場注入了更多信心，也有望帶動更多城市樓市復蘇。

能實質帶動銷售回升的政策終于到來，這對全國房地產市場而言，也是一個好的開始。（楊冰柯）

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