中央經(jīng)濟工作會議提出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。房地產(chǎn)發(fā)展新模式怎么建？新的一年，中國房地產(chǎn)有哪些新出路？

自2021年中央經(jīng)濟工作會議上首次提及“房地產(chǎn)新模式”，已有兩年時間，伴隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化，探索新模式的必要性和緊迫性進一步加大。

2023年11月，住建部部長倪虹在接受新華社采訪時首次詳解“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，其主要從理念上、體制機制上和抓落實上闡述了構(gòu)建新發(fā)展模式的思路和考量。

業(yè)內(nèi)人士接受澎湃新聞采訪時表示，后續(xù)，規(guī)劃建設(shè)保障性住房等“三大工程建設(shè)”是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重點突破方向。那么，新模式對樓市究竟將產(chǎn)生哪些影響呢？

格局變化：住房體系呈現(xiàn)出雙軌制格局

近期，隨著福州、深圳等地超萬套配售型保障性住房建設(shè)集中開工，新一輪保障性住房建設(shè)正式啟動。新一輪保障性住房建設(shè)對樓市有何影響、是否會對商品房價格造成進一步?jīng)_擊成為大家關(guān)注的話題。

中國社科院研究員、中國城市經(jīng)濟學會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強在接受澎湃新聞采訪時指出，新一輪保障性住房建設(shè)是對中國特色住房制度的完善和補充。在當前樓市整體低迷的情況下，通過保障性住房的建設(shè)和投資，有利于拉動住房投資的回暖，以及擴大市場需求，提振樓市信心。尤其是對于部分城市個別區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩的情況，中央提出可充分利用依法收回的已批未建土地、司法處置的住房和土地等建設(shè)籌集配售型保障性住房，有利于緩解目前住房市場結(jié)構(gòu)性矛盾。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事李驍在接受澎湃新聞采訪時指出，新一輪保障性住房建設(shè)是房地產(chǎn)新模式雙軌制的重要組成部分和重要舉措。其中，以加大保障房建設(shè)，保障房封閉管理為標志，以保障房解決低收入階層住房需求為一軌；放開土地限價為先導(dǎo)，逐漸放開行政化管控為代表，市場化解決中高收入階層住房需求，為雙軌制的另一軌。

“未來的住房體系呈現(xiàn)出雙軌制格局，后續(xù)，保障性住房的發(fā)展規(guī)模和節(jié)奏會逐步快于商品房。”58安居客研究院院長張波在接受澎湃新聞采訪時表示，未來雙軌制下，保障房建設(shè)開發(fā)的節(jié)奏會進一步加快，尤其是35個城區(qū)人口300萬以上試點城市表現(xiàn)將尤其明顯，從保障對象來看，重點會涵蓋收入不高并且無自有住房人群，同時對人才會給予定向支持。這是解決“居者有其屋”的重要方式，但從保障房的建設(shè)和上市供應(yīng)來看，未來保障性租賃房源的供給量會占據(jù)較高比例。

在李驍看來，“市場化這塊，經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，市場供給已經(jīng)非常成熟，目前欠缺的是保障房這塊，因此新一輪保障性住房建設(shè)是在加速補課。一旦保障房這軌跟上，將對樓市產(chǎn)生多方面影響。一方面有利于改善民生，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，有利于投資和房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。另一方面可以緩解城市低收入家庭的住房困難，解決住房結(jié)構(gòu)性矛盾，促進城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。此外對于存量房源壓力較大的地區(qū)，會增加未售項目的去化難度。”

理念變化：商品房回歸“商品”屬性

對于當前的商品房市場而言，張波認為，商品房未來的上市規(guī)模雖然會趨于減少，但產(chǎn)品力將有更多提升。無論是民企還是央國企，商品房的建設(shè)必須要走出原先標準化產(chǎn)品，幾套戶型、幾個小區(qū)樣式打全國的套路。由于商品房未來要回歸“商品”屬性，也就是由市場供需來決定房價，加之目前不少城市的人均居住面積已經(jīng)達到較高水平，如果不能打造更為優(yōu)質(zhì)，更能契合需求的產(chǎn)品，未來將很難在市場上有良好表現(xiàn)。

李驍在接受澎湃新聞采訪時提及，目前總體的政策意圖是按照“雙軌制”的定位在推進的，在這個大判斷下，保障性住房建設(shè)和供給會量速雙升應(yīng)該是合理的判斷。“我認為后續(xù)配售型的保障房規(guī)模總體會有大幅度提升，但并不會在保障房體系中占據(jù)主要地位，配租型、配售型等為代表的全部保障房體系，最終和商品房體系相互補充，并駕齊驅(qū)。”

其中，新一輪保障性住房建設(shè)一個突出的特點，就是拓展了配售型保障性住房新路子。近期，深圳、福州、南寧等地均已落地探索配售型保障性住房。

以深圳為例，深圳市首批集中開工13個配售型保障性住房項目，總用地面積17.7萬平方米，配售型保障性住房建設(shè)面積75.7萬平方米，總投資約125億元，房源合計1萬余套，項目周邊交通、教育、商業(yè)等配套較為完善。

保障體系完善有利于商品房進一步市場化

隨著首批配售型保障性住房的開工，對于配售型保障性住房是否會影響商品房市場的提問，王業(yè)強指出，配售型保障性住房建設(shè)是對住房保障體系的有益補充，嚴格來說，現(xiàn)有的共有產(chǎn)權(quán)房、人才房都屬于配售型保障住房，區(qū)別在于目前提出的配售型保障住房采取封閉運行模式，更有利于發(fā)揮住房保障功能。未來的住房體系是采取“保障+市場”的模式，對于市場體系的商品住房而言，其價格完全由市場供求關(guān)系確定，有漲有跌。而對于保障性住房而言，采取保本微利原則進行建設(shè)，價格要遠低于市場價格。

張波也提到，保障性住房和商品房之間是互為組合的關(guān)系，而非競爭。由于兩者的客群存在明顯差異不能互相流轉(zhuǎn)，因此保障房體系的完善，有利于進一步打開商品房領(lǐng)域市場化調(diào)控的政策空間，將推動商品房更好向高品質(zhì)方向發(fā)展，更好滿足中高端改善性需求。推進房地產(chǎn)發(fā)展的新模式將是下一輪房地產(chǎn)周期的重要舉措，“三大工程”中，保障房和城中村的改造都和雙軌制息息相關(guān)，也是房地產(chǎn)新模式有序落地的重要舉措。

李驍則提到，“從市場層面看，配售型住房可能會在一定程度上影響房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，但對商品房價格的具體影響需要結(jié)合各地的市場情況和政策來綜合分析。”

“后續(xù)在土地供給側(cè)，保障房用地更多會采取劃撥方式供地，同時會兼顧項目的可長期運營性，可售類保障房會按保本微利原則配售，土地劃撥階段會嚴控價格。保障性租賃住房則會采取多渠道共建的方式，不一定完全由新增土地供應(yīng)進行解決。涉及改善居住的土地仍將采取拍賣方式，主要供應(yīng)商品房市場。由于商品房和保障房的涵蓋群體并不重合，未來更多將向中高端改善方向發(fā)展，要追求更高品質(zhì)、更大面積的購房者，只能在商品房中進行選擇。”張波說。

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